27.03.2024 Banken: Erhöhtes Risiko durch Preissturz bei Gewerbeimmobilien
Creditreform Rating hat in einer aktuellen Analyse die Engagements deutscher Banken in Gewerbeimmobilien (CRE) untersucht und ist der Frage nachgegangen, inwieweit deutsche Kreditinstitute vom Abschwung der CRE-Preise gefährdet sind. Diese waren 2023 in Deutschland zum dritten Mal in Folge gesunken – der stärkste jemals beobachtete Preisrückgang gemessen am vdp-Index. Auch im Euroraum und in den USA waren ähnliche Wertverluste in vergleichbarer Größenordnung zu beobachten.
Deutsche Banken bekommen Preisverfalls bei Gewerbeimmobilien zu spüren
Die Kombination aus sinkenden Preisen und steigenden Bau- und Finanzierungskosten im Zuge der geldpolitischen Straffung hat in den letzten Monaten zu Liquiditätsengpässen bei vielen Projektentwicklern und zu einer Reihe von Insolvenzen geführt. Diese Entwicklungen machen sich auch im Bankensektor bemerkbar. So kündigte beispielsweise die Deutsche Pfandbriefbank (PBB) für das Geschäftsjahr 2023 einen Vorsteuergewinn von nur noch 90 Millionen Euro an, ein Rückgang von fast 60 Prozent gegenüber dem Vorjahr und begründete dies mit einem deutlich gestiegenen Risikovorsorgeaufwand.
Angesichts dieser Herausforderungen haben viele Banken 2023 ihre CRE Portfolios langsamer ausgeweitet als zuvor und zum Teil sogar reduziert. Ausnahmen sind Spezialfinanzierer wie die Aareal Bank und die Deutsche Pfandbriefbank, die ihre Kreditportfolios mit 3 bis 4 Prozent in ähnlicher Größenordnung wie im Vorjahr ausgeweitet haben. Bei allen im Rahmen der Analyse untersuchten Banken wurde dabei das äußerst schwache Neugeschäft als ein wachstumsdämpfender Faktor genannt. Erklärungsgründe für den Einbruch in diesem Bereich sind laut Creditreform Rating neben nachfrageseitigen Faktoren auch in den verschärften Kreditvergabestandards vieler finanzierender Banken zu suchen. So gehen die Kreditinstitute angesichts der schwachen gesamtwirtschaftlichen Lage und des zunehmenden Drucks auf die Assetqualität der bereits gehaltenen CRE-Finanzierungen bei neuen Kreditanfragen zunehmend selektiver vor.
Krise am US-Büroimmobilienmarkt – Anzahl notleidender Kredite wächst
Vor dem Hintergrund einer zu beobachteten Verschlechterung der CRE-Kreditqualität ist diese Zurückhaltung eine logische Konsequenz. So konnte Creditreform Rating in ihrer Analyse eine steigende Zahl notleidender CRE-Darlehen feststellen. Bei zehn von zwölf Banken lag die Quote notleidender gewerblicher Immobilienkredite zum Ende des zweiten Quartals 2023 höher als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Ein wesentlicher Treiber dieser Entwicklung ist die negative Marktwertentwicklung von US-Büroimmobilien. So hat sich hier die Leerstandsquote seit Beginn der Corona-Pandemie von 10 Prozent auf 18,6 Prozent im vierten Quartal 2023 nahezu verdoppelt und die Marktpreise erheblich unter Druck gesetzt.
Vor diesem Hintergrund hat Creditreform Rating auch die individuelle Anfälligkeit deutscher Banken bei einem anhaltenden Preisverfall von Gewerbeimmobilien in den USA analysiert. Demnach sind Spezialfinanzierer wie die Aareal Bank und die PBB am stärksten gefährdet. Ihre dort vergebenen Kredite für Büroimmobilien belaufen sich auf 152 Prozent (Aareal) bzw. 145 Prozent (PBB) des harten Kernkapitals. Unter den übrigen Banken sticht die Helaba hervor, deren Exposure immerhin noch 44 Prozent des CET1-Kapitals beträgt. Für die meisten anderen Institute dürfte der Preisrückgang aufgrund des geringeren Engagements im US-Office Markt allerdings verkraftbar sein.
Erhöhte Ergebnisrisiken für einige Banken in 2024
Insgesamt hielten sich laut Creditreform Rating die Auswirkungen des schwachen CRE-Umfelds auf die Geschäftsergebnisse der untersuchten Banken im ersten Halbjahr 2023 – mit Ausnahme der Spezialfinanzierer – in Grenzen. Den meisten Universalbanken konnten aufgrund ihrer breiten Geschäftsausrichtung trotz rückläufiger Profitabilität in den Immobiliensegmenten ihr Vorsteuerergebnis in der ersten Jahreshälfte 2023 gegenüber dem Vorjahr steigern.
Die Analyse von Creditreform Rating zeigt somit, dass sich die Mehrzahl der im gewerblichen Immobiliengeschäft tätigen deutschen Banken bislang als widerstandsfähig gegenüber den herausfordernden Rahmenbedingungen erwiesen hat. Dennoch sind die Risiken für den deutschen Bankensektor auch für das laufende Jahr 2024 nicht zu vernachlässigen, wie Johannes Kühner, Principal Analyst bei Creditreform Rating und Autor der Studie, warnt:
„Eine nachhaltige Stabilisierung der Gewerbeimmobilienpreise ist aktuell noch nicht absehbar, der Preisdruck dürfte aber angesichts der erwarteten Leitzinssenkungen im Jahresverlauf 2024 zumindest nachlassen. Die deutschen Banken verfügen mehrheitlich über eine solide Kapitalisierung und Assetqualität, so dass die Institute auch für den Fall weiter fallender CRE-Preise ausreichend gut gerüstet erscheinen. Für einzelne deutsche Banken mit weniger diversifizierten Geschäftsmodellen und großen Finanzierungsbeständen in US-Büroimmobilien sehen wir jedoch auch 2024 erhöhte Ergebnisrisiken, die sich aus der Höhe des künftigen Risikovorsorgebedarfs im gewerblichen Immobiliengeschäft ergeben.“
Deutsche Banken bekommen Preisverfalls bei Gewerbeimmobilien zu spüren
Die Kombination aus sinkenden Preisen und steigenden Bau- und Finanzierungskosten im Zuge der geldpolitischen Straffung hat in den letzten Monaten zu Liquiditätsengpässen bei vielen Projektentwicklern und zu einer Reihe von Insolvenzen geführt. Diese Entwicklungen machen sich auch im Bankensektor bemerkbar. So kündigte beispielsweise die Deutsche Pfandbriefbank (PBB) für das Geschäftsjahr 2023 einen Vorsteuergewinn von nur noch 90 Millionen Euro an, ein Rückgang von fast 60 Prozent gegenüber dem Vorjahr und begründete dies mit einem deutlich gestiegenen Risikovorsorgeaufwand.
Angesichts dieser Herausforderungen haben viele Banken 2023 ihre CRE Portfolios langsamer ausgeweitet als zuvor und zum Teil sogar reduziert. Ausnahmen sind Spezialfinanzierer wie die Aareal Bank und die Deutsche Pfandbriefbank, die ihre Kreditportfolios mit 3 bis 4 Prozent in ähnlicher Größenordnung wie im Vorjahr ausgeweitet haben. Bei allen im Rahmen der Analyse untersuchten Banken wurde dabei das äußerst schwache Neugeschäft als ein wachstumsdämpfender Faktor genannt. Erklärungsgründe für den Einbruch in diesem Bereich sind laut Creditreform Rating neben nachfrageseitigen Faktoren auch in den verschärften Kreditvergabestandards vieler finanzierender Banken zu suchen. So gehen die Kreditinstitute angesichts der schwachen gesamtwirtschaftlichen Lage und des zunehmenden Drucks auf die Assetqualität der bereits gehaltenen CRE-Finanzierungen bei neuen Kreditanfragen zunehmend selektiver vor.
Krise am US-Büroimmobilienmarkt – Anzahl notleidender Kredite wächst
Vor dem Hintergrund einer zu beobachteten Verschlechterung der CRE-Kreditqualität ist diese Zurückhaltung eine logische Konsequenz. So konnte Creditreform Rating in ihrer Analyse eine steigende Zahl notleidender CRE-Darlehen feststellen. Bei zehn von zwölf Banken lag die Quote notleidender gewerblicher Immobilienkredite zum Ende des zweiten Quartals 2023 höher als im Vergleichszeitraum des Vorjahres. Ein wesentlicher Treiber dieser Entwicklung ist die negative Marktwertentwicklung von US-Büroimmobilien. So hat sich hier die Leerstandsquote seit Beginn der Corona-Pandemie von 10 Prozent auf 18,6 Prozent im vierten Quartal 2023 nahezu verdoppelt und die Marktpreise erheblich unter Druck gesetzt.
Vor diesem Hintergrund hat Creditreform Rating auch die individuelle Anfälligkeit deutscher Banken bei einem anhaltenden Preisverfall von Gewerbeimmobilien in den USA analysiert. Demnach sind Spezialfinanzierer wie die Aareal Bank und die PBB am stärksten gefährdet. Ihre dort vergebenen Kredite für Büroimmobilien belaufen sich auf 152 Prozent (Aareal) bzw. 145 Prozent (PBB) des harten Kernkapitals. Unter den übrigen Banken sticht die Helaba hervor, deren Exposure immerhin noch 44 Prozent des CET1-Kapitals beträgt. Für die meisten anderen Institute dürfte der Preisrückgang aufgrund des geringeren Engagements im US-Office Markt allerdings verkraftbar sein.
Erhöhte Ergebnisrisiken für einige Banken in 2024
Insgesamt hielten sich laut Creditreform Rating die Auswirkungen des schwachen CRE-Umfelds auf die Geschäftsergebnisse der untersuchten Banken im ersten Halbjahr 2023 – mit Ausnahme der Spezialfinanzierer – in Grenzen. Den meisten Universalbanken konnten aufgrund ihrer breiten Geschäftsausrichtung trotz rückläufiger Profitabilität in den Immobiliensegmenten ihr Vorsteuerergebnis in der ersten Jahreshälfte 2023 gegenüber dem Vorjahr steigern.
Die Analyse von Creditreform Rating zeigt somit, dass sich die Mehrzahl der im gewerblichen Immobiliengeschäft tätigen deutschen Banken bislang als widerstandsfähig gegenüber den herausfordernden Rahmenbedingungen erwiesen hat. Dennoch sind die Risiken für den deutschen Bankensektor auch für das laufende Jahr 2024 nicht zu vernachlässigen, wie Johannes Kühner, Principal Analyst bei Creditreform Rating und Autor der Studie, warnt:
„Eine nachhaltige Stabilisierung der Gewerbeimmobilienpreise ist aktuell noch nicht absehbar, der Preisdruck dürfte aber angesichts der erwarteten Leitzinssenkungen im Jahresverlauf 2024 zumindest nachlassen. Die deutschen Banken verfügen mehrheitlich über eine solide Kapitalisierung und Assetqualität, so dass die Institute auch für den Fall weiter fallender CRE-Preise ausreichend gut gerüstet erscheinen. Für einzelne deutsche Banken mit weniger diversifizierten Geschäftsmodellen und großen Finanzierungsbeständen in US-Büroimmobilien sehen wir jedoch auch 2024 erhöhte Ergebnisrisiken, die sich aus der Höhe des künftigen Risikovorsorgebedarfs im gewerblichen Immobiliengeschäft ergeben.“
