26.03.2024 Globale Immobilienmärkte hoffen auf schrittweise Erholung in 2024
Die weltweiten Immobilienmärkte haben das Jahr 2023 mit einem Gesamtvolumen von 594 Milliarden US-Dollar und damit dem niedrigsten Niveau direkter Investitionen seit mehr als einem Jahrzehnt abgeschlossen. Dies entspricht einem Rückgang von 44 Prozent im Vergleich zum Vorjahr und geht aus dem aktuellen JLL-Report „Global Real Estate Perspective“ hervor. Allerdings zeichnet sich ein Silberstreif am Horizont ab, denn im vierten Quartal fiel der Rückgang mit 23 Prozent milder aus. Zwischen Oktober und Jahresende wurde weltweit ein Gesamtvolumen von 166 Milliarden US-Dollar verbucht.
Hela Hinrichs, Senior Director EMEA Research & Strategy, analysiert: „Das Immobilienjahr 2023 war von Unsicherheiten und den Nachwirkungen des bereits schwierigen Vorjahres geprägt. So ging die Inflation in vielen Volkswirtschaften nur langsam zurück, zugleich mussten sich die Zinsen erst auf dem neuen Niveau stabilisieren. Darüber hinaus haben deutliche Preisanpassungen maßgeblich dazu beigetragen, dass sich Transaktionsprozesse verzögert haben oder ganz ausgesetzt wurden. Diese Passivität dürfte sich auch in diesem Jahr nur schrittweise wieder lösen.“
Die Region Europa, Mittlerer Osten und Afrika (EMEA) lag dabei jeweils leicht unter dem globalen Wert. Das Volumen ging im Jahresvergleich um 43 Prozent auf 162 Milliarden US-Dollar zurück. Im vierten Quartal registrierte JLL 46 Milliarden US-Dollar, was einem Minus von 21 Prozent im Jahresvergleich entspricht. Dabei erwies sich die Region als sehr heterogen: Im vierten Quartal meldeten die Niederlande und Frankreich Rückgänge des Transaktionsvolumens um jeweils 61 Prozent beziehungsweise 44 Prozent. Auch Deutschland wies einen Quartalsrückgang um 16 Prozent aus. Zugleich präsentierten Spanien (plus 51 Prozent), die Schweiz (plus 43 Prozent) und Großbritannien (plus 29 Prozent) deutliche Zuwächse im Jahresvergleich.
Im Vergleich der Nutzungsarten behauptet Living/Multifamily zwar seine Spitzenposition mit 157 Milliarden US-Dollar (minus 53 Prozent zum Vorjahr), liegt aber nur noch knapp vor Industrial & Logistics, wo ein Transaktionsvolumen von 139 Milliarden US-Dollar (minus 35 Prozent) erzielt wurde. Büro muss bei insgesamt 128 Milliarden US-Dollar (minus 49 Prozent) mit dem ungewohnten dritten Platz Vorlieb nehmen und rangiert damit vor Einzelhandel, der 89 Milliarden US-Dollar bei einem Minus von 39 Prozent erzielte. „Vor allem die Debatte um Future of Work hat zu einer Verunsicherung im Bürosegment geführt, während der Wohnraummangel in vielen Metropolen weltweit und die Notwendigkeit stabiler Produktions- und Lieferketten unbestritten ist“, erklärt Hinrichs die ungewöhnliche Reihenfolge und betont: „Portfolioumschichtungen in Wachstumssektoren werden mittelfristig daran sicher nichts ändern.“
Vermietungsmärkte bereits wieder in der Erholungsphase
Derweil scheinen die Vermietungsmärkte das Tief 2023 schneller zu überwinden: Der Bürosektor verzeichnete im vierten Quartal 2023 einen Zuwachs der globalen Vermietungsumsätze um 13 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal und lag auch vier Prozent höher als im Vorjahresquartal. Mit neun Millionen m² Umsatz wurde das stärkste Quartal seit Q2 2022 registriert. Trotz dieses Anstiegs lagen die Gesamtflächenumsätze des Jahres weltweit neun Prozent unter dem Niveau von 2022 und etwa ein Viertel unter dem Durchschnitt der Vor-Pandemie-Zeit. „Ähnlich wie auf den Investmentmärkten spiegelt sich auch hier die weltweite wirtschaftliche Lage mit zahlreichen Herausforderungen und einer Vielzahl wirtschaftlicher und politischer Krisen wider.
Neuanmietungen und Umzüge wurden teilweise ausgesetzt, doch wird der Handlungsdruck schnell steigen: Zum einen herrscht bereits jetzt ein Wettbewerb um hochwertige Flächen in zentralen Lagen, zum anderen werden in den kommenden Jahren weniger Büroflächen gebaut, als in den vergangenen Jahren prognostiziert“, erwartet Hinrichs.
Zwar werden die globalen Fertigstellungen auf mehr als 17,3 Millionen m² im laufenden Jahr geschätzt, jedoch im Jahr 2025 auf 12,4 Millionen m² zurückgehen. Zugleich ist damit zu rechnen, dass die Leerstandsquote weiter steigt, weil vor allem qualitativ unterdurchschnittliche Flächen in Randlagen vielfach kaum noch vermittelbar sind. Die weltweite Leerstandsquote stieg im vierten Quartal um weitere 25 Basispunkte auf ein neues Hoch von 16,2 Prozent. In Nordamerika wurde der höchste Anstieg auf nun 20,8 Prozent verzeichnet, gefolgt von der Asien-Pazifik-Region mit 15,3 Prozent sowie Europa mit einem Mittelwert von 8,0 Prozent.
Investoren und Nutzer haben für 2024 wieder mehr Klarheit
Der Ausblick auf 2024 fällt verhalten optimistisch aus: Mehr als 80 Prozent der Beschäftigten weltweit sind wieder mindestens einen Tag pro Woche im Büro, verglichen mit 61 Prozent vor einem Jahr. Die meisten Angestellten arbeiten nun durchschnittlich 3,1 Tage die Woche vom Büro aus. „Von den zehn größten Technologieunternehmen der Welt schreiben acht nun mindestens drei Tage pro Woche im Büro vor. Das schafft für die Unternehmen mehr Klarheit, um eine langfristigere Arbeitsplatzstrategie umzusetzen“, sagt Hinrichs und erwartet eine schrittweise Zunahme der Bürovermietungsaktivitäten im Laufe des Jahres. Die Flächenumsätze werden weiterhin unter dem Niveau vor der Pandemie liegen, aber voraussichtlich um bis zu zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahr in allen Regionen steigen.
Stärker differenziert fällt die Betrachtung auf dem Investmentmarkt aus: „Anlage-Diversifizierung wird angesichts der aktuellen Herausforderungen für die Investoren weiter von hoher Bedeutung sein und dazu beitragen, Risiken sowohl in einzelnen Ländern oder Märkten als auch sektorübergreifend zu mindern. Die Preisfindung zwischen Verkäufern und Käufern ist nach wie vor das zentrale Thema – auch nachdem sich die Nettoanfangsrenditen in den vergangenen Quartalen bereits entsprechend nach oben bewegt haben. Aktuell sieht es so aus, dass in den USA diese Preisanpassungen am weitesten fortgeschritten sind, gefolgt von Europa und dann Asien-Pazifik. Allerdings sind diese Regionen alles andere als homogen, sondern zeigen bei genauer Betrachtung eine große Varianz zwischen den einzelnen Ländern“, sagt Hinrichs.
Hela Hinrichs, Senior Director EMEA Research & Strategy, analysiert: „Das Immobilienjahr 2023 war von Unsicherheiten und den Nachwirkungen des bereits schwierigen Vorjahres geprägt. So ging die Inflation in vielen Volkswirtschaften nur langsam zurück, zugleich mussten sich die Zinsen erst auf dem neuen Niveau stabilisieren. Darüber hinaus haben deutliche Preisanpassungen maßgeblich dazu beigetragen, dass sich Transaktionsprozesse verzögert haben oder ganz ausgesetzt wurden. Diese Passivität dürfte sich auch in diesem Jahr nur schrittweise wieder lösen.“
Die Region Europa, Mittlerer Osten und Afrika (EMEA) lag dabei jeweils leicht unter dem globalen Wert. Das Volumen ging im Jahresvergleich um 43 Prozent auf 162 Milliarden US-Dollar zurück. Im vierten Quartal registrierte JLL 46 Milliarden US-Dollar, was einem Minus von 21 Prozent im Jahresvergleich entspricht. Dabei erwies sich die Region als sehr heterogen: Im vierten Quartal meldeten die Niederlande und Frankreich Rückgänge des Transaktionsvolumens um jeweils 61 Prozent beziehungsweise 44 Prozent. Auch Deutschland wies einen Quartalsrückgang um 16 Prozent aus. Zugleich präsentierten Spanien (plus 51 Prozent), die Schweiz (plus 43 Prozent) und Großbritannien (plus 29 Prozent) deutliche Zuwächse im Jahresvergleich.
Im Vergleich der Nutzungsarten behauptet Living/Multifamily zwar seine Spitzenposition mit 157 Milliarden US-Dollar (minus 53 Prozent zum Vorjahr), liegt aber nur noch knapp vor Industrial & Logistics, wo ein Transaktionsvolumen von 139 Milliarden US-Dollar (minus 35 Prozent) erzielt wurde. Büro muss bei insgesamt 128 Milliarden US-Dollar (minus 49 Prozent) mit dem ungewohnten dritten Platz Vorlieb nehmen und rangiert damit vor Einzelhandel, der 89 Milliarden US-Dollar bei einem Minus von 39 Prozent erzielte. „Vor allem die Debatte um Future of Work hat zu einer Verunsicherung im Bürosegment geführt, während der Wohnraummangel in vielen Metropolen weltweit und die Notwendigkeit stabiler Produktions- und Lieferketten unbestritten ist“, erklärt Hinrichs die ungewöhnliche Reihenfolge und betont: „Portfolioumschichtungen in Wachstumssektoren werden mittelfristig daran sicher nichts ändern.“
Vermietungsmärkte bereits wieder in der Erholungsphase
Derweil scheinen die Vermietungsmärkte das Tief 2023 schneller zu überwinden: Der Bürosektor verzeichnete im vierten Quartal 2023 einen Zuwachs der globalen Vermietungsumsätze um 13 Prozent im Vergleich zum dritten Quartal und lag auch vier Prozent höher als im Vorjahresquartal. Mit neun Millionen m² Umsatz wurde das stärkste Quartal seit Q2 2022 registriert. Trotz dieses Anstiegs lagen die Gesamtflächenumsätze des Jahres weltweit neun Prozent unter dem Niveau von 2022 und etwa ein Viertel unter dem Durchschnitt der Vor-Pandemie-Zeit. „Ähnlich wie auf den Investmentmärkten spiegelt sich auch hier die weltweite wirtschaftliche Lage mit zahlreichen Herausforderungen und einer Vielzahl wirtschaftlicher und politischer Krisen wider.
Neuanmietungen und Umzüge wurden teilweise ausgesetzt, doch wird der Handlungsdruck schnell steigen: Zum einen herrscht bereits jetzt ein Wettbewerb um hochwertige Flächen in zentralen Lagen, zum anderen werden in den kommenden Jahren weniger Büroflächen gebaut, als in den vergangenen Jahren prognostiziert“, erwartet Hinrichs.
Zwar werden die globalen Fertigstellungen auf mehr als 17,3 Millionen m² im laufenden Jahr geschätzt, jedoch im Jahr 2025 auf 12,4 Millionen m² zurückgehen. Zugleich ist damit zu rechnen, dass die Leerstandsquote weiter steigt, weil vor allem qualitativ unterdurchschnittliche Flächen in Randlagen vielfach kaum noch vermittelbar sind. Die weltweite Leerstandsquote stieg im vierten Quartal um weitere 25 Basispunkte auf ein neues Hoch von 16,2 Prozent. In Nordamerika wurde der höchste Anstieg auf nun 20,8 Prozent verzeichnet, gefolgt von der Asien-Pazifik-Region mit 15,3 Prozent sowie Europa mit einem Mittelwert von 8,0 Prozent.
Investoren und Nutzer haben für 2024 wieder mehr Klarheit
Der Ausblick auf 2024 fällt verhalten optimistisch aus: Mehr als 80 Prozent der Beschäftigten weltweit sind wieder mindestens einen Tag pro Woche im Büro, verglichen mit 61 Prozent vor einem Jahr. Die meisten Angestellten arbeiten nun durchschnittlich 3,1 Tage die Woche vom Büro aus. „Von den zehn größten Technologieunternehmen der Welt schreiben acht nun mindestens drei Tage pro Woche im Büro vor. Das schafft für die Unternehmen mehr Klarheit, um eine langfristigere Arbeitsplatzstrategie umzusetzen“, sagt Hinrichs und erwartet eine schrittweise Zunahme der Bürovermietungsaktivitäten im Laufe des Jahres. Die Flächenumsätze werden weiterhin unter dem Niveau vor der Pandemie liegen, aber voraussichtlich um bis zu zehn Prozent im Vergleich zum Vorjahr in allen Regionen steigen.
Stärker differenziert fällt die Betrachtung auf dem Investmentmarkt aus: „Anlage-Diversifizierung wird angesichts der aktuellen Herausforderungen für die Investoren weiter von hoher Bedeutung sein und dazu beitragen, Risiken sowohl in einzelnen Ländern oder Märkten als auch sektorübergreifend zu mindern. Die Preisfindung zwischen Verkäufern und Käufern ist nach wie vor das zentrale Thema – auch nachdem sich die Nettoanfangsrenditen in den vergangenen Quartalen bereits entsprechend nach oben bewegt haben. Aktuell sieht es so aus, dass in den USA diese Preisanpassungen am weitesten fortgeschritten sind, gefolgt von Europa und dann Asien-Pazifik. Allerdings sind diese Regionen alles andere als homogen, sondern zeigen bei genauer Betrachtung eine große Varianz zwischen den einzelnen Ländern“, sagt Hinrichs.
