22.03.2024 Wohnimmobilien-Investments nach Bodenbildung wieder attraktiver
Leipzig, Potsdam, Frankfurt am Main, Darmstadt und Berlin sind die fünf attraktivsten Städte für wohnwirtschaftliche Investments in Deutschland. Für diese Städte hat Lübke Kelber die höchste Marktattraktivität bei geringstem Risiko ermittelt. Leipzig liegt wie schon 2023 an der Spitze und konnte seine Position sogar noch ausbauen. In den Top Ten befinden sich mit Ausnahme von Köln (Rang 11) alle Top-7-Standorte. Insgesamt bleiben auch B- und C-Städte sehr attraktiv. Märkte wie Darmstadt, Bonn, Ulm, Dresden, Augsburg und Hannover befinden sich unter den ersten 20 Städten. Das ist das Ergebnis des neuen Rendite-Risiko Rankings für insgesamt 111 deutsche Städte des Transaktionsunternehmens Lübke Kelber.
„Die risikoadjustierte Betrachtung der zu erwartenden Rendite ist in den unterschiedlichen Märkten insgesamt positiver als im vergangenen Jahr. Investments in Mehrfamilienhäuser sind deutlich attraktiver geworden“, sagt Marc Sahling, Vorstandsvorsitzender der Lübke Kelber AG. Neben den Top-Städten wie Leipzig oder Berlin bieten auch Märkte wie Darmstadt, Bremen, Mönchengladbach, oder Wuppertal attraktive risikobereinigte Renditeaussichten.
„Die Einstiegspreise sind nun nachhaltiger und sind aus historischer Sicht relativ günstig. Wir gehen davon aus, dass der Boden der Preiskorrektur erreicht ist, zumal die Zinsen eine eher fallende Tendenz aufweisen“, sagt Mark Holz, Head of Research bei Lübke Kelber. So liegen in den Metropolen die Ankaufsmultiplikatoren für Bestandsimmobilien in mittleren Lagen durchschnittlich beim 20,9-fachen der Jahresnettokaltmiete. 2021 lag dieser Faktor noch beim 29,6-fachen. In den B-Städten liegen die Ankaufsmultiplikatoren beim 16,5-fachen (2021: 22,8). Für Neubauimmobilien in mittleren Lagen sind die Faktoren ebenfalls gefallen; in A-Märkten auf das 22,2-fache (2021: 30,1), in B-Märkten auf das 19,9-fache (2022: 25,4).
Erstmals sind in das Rendite-Risiko Ranking qualitative Faktoren eingeflossen, die abbilden, was Städte lebenswert macht. So sind die Möglichkeiten des Remote Workings für einige Teile der Bevölkerung relevanter geworden. Damit ergibt sich eine gewisse Unabhängigkeit vom Arbeitsstandort zum Wohnstandort. Neben den bekannten Indikatorengruppen – Bevölkerung, Sozioökonomie, Wohnungsmarkt und Entwicklung der Miet- und Kaufpreise – wurden daher qualitative Faktoren, wie die Versorgung mit Lebensmittelhandel, die Anzahl der Restaurants, Cafés und Bars, das Angebot an Grünflächen und das kulturelle Angebot im Rendite-Risiko Ranking 2024 ebenfalls berücksichtigt.
Durch die angepasste Methodik kommt es zu einiger Bewegung im Attraktivitätsindex des Rankings. So machen große Städte, wie Köln (#11, +5), Dresden (#12, +27), Essen (#40, +20), Bremen (#29, +32) und vor allem Berlin (#5, +14) einige Plätze gut. Im ersten Rendite-Risiko Ranking, vor zehn Jahren, lag Berlin noch auf Platz 36, hinter Städten wie Erfurt oder Kaiserslautern.
B- und C-Städte weiterhin attraktiv für Investoren
Der zweite Teil der Studie stellt der Attraktivität und dem Risiko der Städte die zu erwartende Rendite gegenüber. „So wird nicht nur die Qualität oder das Potenzial einer Stadt erhoben, sondern auch, was das kostet“, erklärt Holz. „Das ist aus Investorensicht im Grunde der ausschlaggebende Faktor.“ Auch in dieser Betrachtung sind Städte wie Leipzig, Berlin oder Stuttgart führend – allerdings nur für Investoren mit einer geringeren Risikobereitschaft. Mit ausgeprägterem Risikoprofil stoßen zunehmend Hidden Champions der zweiten und dritten Reihe, wie Darmstadt, Wuppertal, Erfurt oder Delmenhorst in die Liste der Investment Highlights hinzu.
Die Belastungsquote gemessen am Haushaltseinkommen ist im Vergleich zum Vorjahr sowohl auf der Mietseite als auch beim Kauf einer Wohnung leicht rückläufig. So muss im Durchschnitt 25,3 Prozent des Haushaltseinkommens für die Miete einer Bestandswohnung aufgebracht werden (2023: 28,3 %) und 31 Prozent beim Kauf einer Wohnung (2023: 35,4 %). Das liegt zum einen an den geringeren Nebenkosten und zum anderen an den gesunkenen Kaufpreisen.
Im Neubausegment sinken die Belastungsquoten auf durchschnittlich 31,5 % für Mietobjekte und auf 46,1 % beim Kauf einer Wohnung. Der nach wie vor hohe Wert liegt an den weiterhin hohen Baukosten und damit an den hohen Kaufpreisen pro Quadratmeter. „Trotz der jüngeren Entspannung bleiben Finanzierungskosten hoch. So kommt man in entsprechend hohe Belastungssphären. Das erklärt auch die Herausforderungen vieler Projektentwickler, denn Neubauwohnungen sind nur schwer leistbar“, so Holz.
„Die risikoadjustierte Betrachtung der zu erwartenden Rendite ist in den unterschiedlichen Märkten insgesamt positiver als im vergangenen Jahr. Investments in Mehrfamilienhäuser sind deutlich attraktiver geworden“, sagt Marc Sahling, Vorstandsvorsitzender der Lübke Kelber AG. Neben den Top-Städten wie Leipzig oder Berlin bieten auch Märkte wie Darmstadt, Bremen, Mönchengladbach, oder Wuppertal attraktive risikobereinigte Renditeaussichten.
„Die Einstiegspreise sind nun nachhaltiger und sind aus historischer Sicht relativ günstig. Wir gehen davon aus, dass der Boden der Preiskorrektur erreicht ist, zumal die Zinsen eine eher fallende Tendenz aufweisen“, sagt Mark Holz, Head of Research bei Lübke Kelber. So liegen in den Metropolen die Ankaufsmultiplikatoren für Bestandsimmobilien in mittleren Lagen durchschnittlich beim 20,9-fachen der Jahresnettokaltmiete. 2021 lag dieser Faktor noch beim 29,6-fachen. In den B-Städten liegen die Ankaufsmultiplikatoren beim 16,5-fachen (2021: 22,8). Für Neubauimmobilien in mittleren Lagen sind die Faktoren ebenfalls gefallen; in A-Märkten auf das 22,2-fache (2021: 30,1), in B-Märkten auf das 19,9-fache (2022: 25,4).
Erstmals sind in das Rendite-Risiko Ranking qualitative Faktoren eingeflossen, die abbilden, was Städte lebenswert macht. So sind die Möglichkeiten des Remote Workings für einige Teile der Bevölkerung relevanter geworden. Damit ergibt sich eine gewisse Unabhängigkeit vom Arbeitsstandort zum Wohnstandort. Neben den bekannten Indikatorengruppen – Bevölkerung, Sozioökonomie, Wohnungsmarkt und Entwicklung der Miet- und Kaufpreise – wurden daher qualitative Faktoren, wie die Versorgung mit Lebensmittelhandel, die Anzahl der Restaurants, Cafés und Bars, das Angebot an Grünflächen und das kulturelle Angebot im Rendite-Risiko Ranking 2024 ebenfalls berücksichtigt.
Durch die angepasste Methodik kommt es zu einiger Bewegung im Attraktivitätsindex des Rankings. So machen große Städte, wie Köln (#11, +5), Dresden (#12, +27), Essen (#40, +20), Bremen (#29, +32) und vor allem Berlin (#5, +14) einige Plätze gut. Im ersten Rendite-Risiko Ranking, vor zehn Jahren, lag Berlin noch auf Platz 36, hinter Städten wie Erfurt oder Kaiserslautern.
B- und C-Städte weiterhin attraktiv für Investoren
Der zweite Teil der Studie stellt der Attraktivität und dem Risiko der Städte die zu erwartende Rendite gegenüber. „So wird nicht nur die Qualität oder das Potenzial einer Stadt erhoben, sondern auch, was das kostet“, erklärt Holz. „Das ist aus Investorensicht im Grunde der ausschlaggebende Faktor.“ Auch in dieser Betrachtung sind Städte wie Leipzig, Berlin oder Stuttgart führend – allerdings nur für Investoren mit einer geringeren Risikobereitschaft. Mit ausgeprägterem Risikoprofil stoßen zunehmend Hidden Champions der zweiten und dritten Reihe, wie Darmstadt, Wuppertal, Erfurt oder Delmenhorst in die Liste der Investment Highlights hinzu.
Die Belastungsquote gemessen am Haushaltseinkommen ist im Vergleich zum Vorjahr sowohl auf der Mietseite als auch beim Kauf einer Wohnung leicht rückläufig. So muss im Durchschnitt 25,3 Prozent des Haushaltseinkommens für die Miete einer Bestandswohnung aufgebracht werden (2023: 28,3 %) und 31 Prozent beim Kauf einer Wohnung (2023: 35,4 %). Das liegt zum einen an den geringeren Nebenkosten und zum anderen an den gesunkenen Kaufpreisen.
Im Neubausegment sinken die Belastungsquoten auf durchschnittlich 31,5 % für Mietobjekte und auf 46,1 % beim Kauf einer Wohnung. Der nach wie vor hohe Wert liegt an den weiterhin hohen Baukosten und damit an den hohen Kaufpreisen pro Quadratmeter. „Trotz der jüngeren Entspannung bleiben Finanzierungskosten hoch. So kommt man in entsprechend hohe Belastungssphären. Das erklärt auch die Herausforderungen vieler Projektentwickler, denn Neubauwohnungen sind nur schwer leistbar“, so Holz.
