20.03.2024 MEAG: Differenzierter Blick auf den Markt für US-Gewerbeimmobilien
Die Auswirkungen des Abschwungs an den Immobilienmärkten haben längst auch den Finanzierungsbereich erfasst und hierzulande Fragezeichen hinsichtlich der Werthaltigkeit entsprechender Darlehen, insbesondere in den USA, ausgelöst. Laut dem Vermögensmanager MEAG ist hierbei allerdings eine differenzierte Betrachtung von Objekten und Standorten geboten. Wie in Europa, weise auch der US-Immobilienmarkt viele Facetten auf. Die MEAG ist mit einem Real Estate Asset Management Team in New York vertreten.
„Auch wenn diese Region nicht repräsentativ für andere Metropolen sein muss, lassen sich dort die wesentlichen Trends ablesen,“ sagt Volker Zinkl, Head of Real Estate Asset Management International bei der MEAG.
New Yorks Büromarkt musste sich in den vergangenen Jahren erheblichen Herausforderungen und Veränderungen stellen. Gründe hierfür waren die Auswirkungen der Covid-Pandemie, eine neue Arbeitswelt mit Mobile Working und die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung in den USA. Volker Zinkl: „Der Immobilienmarkt zeigt sich heute tief gespalten und der Leerstand ist ungleich verteilt. Während die Spitzenobjekte florieren, entfallen über 80 Prozent aller Leerstände in New York City auf das untere Drittel des Marktes. Top-Objekte bleiben hingegen gesucht.“ Im Jahr 2023 wurden der MEAG zufolge über 190 Vermietungen zu mehr als 100 US-Dollar für den Square Foot (SF) unterzeichnet, was circa einem Drittel des Gesamtmarktes in Manhattan entsprechen würde. Für den MEAG-Experten spiegelt dies die Attraktivität erstklassiger Büroimmobilien sowie den Trend „Flight to Quality“ wider und führe letztendlich zu einer reduzierten Leerstandsrate in Trophy-Objekten. „Jetzt, da die besten Flächen vergeben sind und die Entwicklungspipeline dünn ist, beginnt die Renaissance von hochwertigen Class-A-Gebäuden, die darüber hinaus von einer stagnierenden Projektpipeline profitieren,“ so Zinkl.
In den letzten fünf Jahren seien zwar über 40 Millionen SF neue Büroflächen in New York entstanden, jedoch reduziere sich aktuell das Tempo. Steigende Baukosten und höhere Zinsen würden Projektentwicklern, ähnlich wie in Deutschland, den Neubau bzw. die Revitalisierung von Bestandsimmobilien erschweren. Gesucht werden laut MEAG Objekte in zentralen und gut angebundenen Lagen mit hochwertiger und attraktiver Ausstattung. Über zwei Drittel der erfolgten Vermietungen im Jahr 2023 hätten in Objekten mit mindestens einer wichtigen Zusatzeinrichtung („Amenity“) stattgefunden. „Ein Beispiel hierfür ist das von uns verwaltete Gebäude 320 Park Avenue in New York City, welches eine Renovierung über 65 Millionen US-Dollar erhielt, unter anderem mit neuer Lobby, hochwertigem Barista-Stand, Fitness Center, Konferenzzentrum und einer umlaufenden Terrasse für alle Nutzer als Highlight. Die Repositionierung machte das Gebäude zu einer der attraktivsten Immobilien auf dem Vermietungsmarkt.“
Wenn die hohen Anforderungen an Lage und Ausstattung eines Objekts jedoch nicht erfüllt werden, dann steigt Zinkl zufolge das Risiko hoher Leerstandsquoten und deutlicher Bewertungsabschläge. Dies schaffe eine Kategorie an gestrandeten Assets, für die es eine Herausforderung sein wird, einen tragfähigen Geschäftsplan zu entwickeln. Die Immobilienkrise in den USA spiele sich also primär in diesem Segment ab.
„Auch wenn diese Region nicht repräsentativ für andere Metropolen sein muss, lassen sich dort die wesentlichen Trends ablesen,“ sagt Volker Zinkl, Head of Real Estate Asset Management International bei der MEAG.
New Yorks Büromarkt musste sich in den vergangenen Jahren erheblichen Herausforderungen und Veränderungen stellen. Gründe hierfür waren die Auswirkungen der Covid-Pandemie, eine neue Arbeitswelt mit Mobile Working und die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung in den USA. Volker Zinkl: „Der Immobilienmarkt zeigt sich heute tief gespalten und der Leerstand ist ungleich verteilt. Während die Spitzenobjekte florieren, entfallen über 80 Prozent aller Leerstände in New York City auf das untere Drittel des Marktes. Top-Objekte bleiben hingegen gesucht.“ Im Jahr 2023 wurden der MEAG zufolge über 190 Vermietungen zu mehr als 100 US-Dollar für den Square Foot (SF) unterzeichnet, was circa einem Drittel des Gesamtmarktes in Manhattan entsprechen würde. Für den MEAG-Experten spiegelt dies die Attraktivität erstklassiger Büroimmobilien sowie den Trend „Flight to Quality“ wider und führe letztendlich zu einer reduzierten Leerstandsrate in Trophy-Objekten. „Jetzt, da die besten Flächen vergeben sind und die Entwicklungspipeline dünn ist, beginnt die Renaissance von hochwertigen Class-A-Gebäuden, die darüber hinaus von einer stagnierenden Projektpipeline profitieren,“ so Zinkl.
In den letzten fünf Jahren seien zwar über 40 Millionen SF neue Büroflächen in New York entstanden, jedoch reduziere sich aktuell das Tempo. Steigende Baukosten und höhere Zinsen würden Projektentwicklern, ähnlich wie in Deutschland, den Neubau bzw. die Revitalisierung von Bestandsimmobilien erschweren. Gesucht werden laut MEAG Objekte in zentralen und gut angebundenen Lagen mit hochwertiger und attraktiver Ausstattung. Über zwei Drittel der erfolgten Vermietungen im Jahr 2023 hätten in Objekten mit mindestens einer wichtigen Zusatzeinrichtung („Amenity“) stattgefunden. „Ein Beispiel hierfür ist das von uns verwaltete Gebäude 320 Park Avenue in New York City, welches eine Renovierung über 65 Millionen US-Dollar erhielt, unter anderem mit neuer Lobby, hochwertigem Barista-Stand, Fitness Center, Konferenzzentrum und einer umlaufenden Terrasse für alle Nutzer als Highlight. Die Repositionierung machte das Gebäude zu einer der attraktivsten Immobilien auf dem Vermietungsmarkt.“
Wenn die hohen Anforderungen an Lage und Ausstattung eines Objekts jedoch nicht erfüllt werden, dann steigt Zinkl zufolge das Risiko hoher Leerstandsquoten und deutlicher Bewertungsabschläge. Dies schaffe eine Kategorie an gestrandeten Assets, für die es eine Herausforderung sein wird, einen tragfähigen Geschäftsplan zu entwickeln. Die Immobilienkrise in den USA spiele sich also primär in diesem Segment ab.
