20.03.2024 Immobilienmarkt: Aengevelt sieht Wende bei langsam sinkenden Zinsen
Der EZB-Rat hat am 7. März beschlossen, die drei Leitzinssätze der EZB unverändert zu belassen. Zugleich hat er festgestellt, dass die Inflationsrate seit Jahresanfang weiter zurückgegangen ist und seine Prognose der Inflation für das Jahr 2024 nach unten korrigiert. Damit ist klargeworden, dass die Zinsen nicht weiter steigen werden, sondern in den nächsten Monaten vielmehr Spielräume für moderate Zinssenkungen entstehen. Aengevelt Research erwartet deshalb ab der zweiten Jahreshälfte 2024 sowohl eine schrittweise Wiederbelebung des Transaktionsgeschehens in allen relevanten Assetklassen als auch bei stimmigen Qualitätsvoraussetzungen einen mit timelag folgenden moderaten Wiederanstieg der Immobilienpreisniveaus.
Die Phase der Zinsanhebungen ist nach Einschätzung der Marktexperten von Aengevelt damit vorbei. Gleichwohl bleibt die Europäische Zentralbank noch ihrer Strategie treu, erst mit Verzögerung auf Änderungen des gesamtwirtschaftlichen Umfelds zu reagieren. Konsequent betont die EZB In ihrer Darstellung der geldpolitischen Beschlüsse vom 7. März 2024 ihre Absicht, dass die Leitzinsen „so lange wie erforderlich auf ein ausreichend restriktives Niveau festgelegt werden“, um ihr mittelfristiges Ziel zu erreichen, die Inflationsrate auf 2 % zu senken.
Von diesem Ziel ist die europäische Wirtschaft nicht mehr weit entfernt: Für 2024 prognostiziert die EZB eine Inflationsrate von 2,3 % im Jahresdurchschnitt, für 2025 bereits den Zielwert 2,0 % und für 2026 nur noch 1,9 %. Damit hat die EZB ihre Prognose vom 4. Quartal 2023 für 2024 um satte 40 Basispunkte nach unten korrigiert. Zugleich ist allerdings auch die Prognose für das Wirtschaftswachstum in der Europäischen Union auf 0,6 % abgesenkt worden, während jetzt für 2025 1,5 % und für 2026 1,6 % Wachstum erwartet wird.
Die Erfolge bei der Inflationsbekämpfung ermöglichen nach Einschätzung von Aengevelt eine Senkung der Leitzinsen, während die zurückgehenden Wachstumserwartungen sie sogar erfordern, um die Konjunktur zu beleben. Dass die Leitzinsen im Laufe des Jahres 2024 gesenkt werden, wird von der Mehrzahl der Experten erwartet. Die Frage ist nur, ob bereits ab Mitte 2024 die ersten kleineren Zinssenkungen (wahrscheinlich um 25 Basispunkte) vorgenommen werden oder ob sich die EZB bis Herbst oder Jahresende 2024 dafür Zeit lässt. Die konservative Politik der EZB erwarten dabei zudem erwarten, dass Zinssenkungen in kleineren Schritten vorgenommen werden, um die Inflation nicht wieder anzuheizen.
Die Geschäftsbanken haben Leitzinssenkungen bereits seit November in ihre Zinsen für Hypothekendarlehen eingepreist. So sind die Baugeldzinsen bei zehnjähriger Zinsfestschreibung von 4,2 % am 30. Oktober 2023 auf 3,4 % im Januar 2024 gesunken. Allerdings hat danach bis Anfang März ein leichter Anstieg auf 3,6 % stattgefunden, weil die Senkung der Leitzinsen entgegen früheren Erwartungen dann doch noch auf sich warten ließ. Kurzfristig schließt Aengevelt deshalb temporäre leichtere Anhebungen nicht vollkommen aus.
Für die Immobilienmärkte hatte die Anhebung der Leitzinsen, die Anfang 2022 erfolgt war, zu zwei markanten Reaktionen geführt:
• Erstens gab das Immobilienpreisniveau angesichts deutlich gestiegener Finanzierungskosten nach mit der Folge eines wieder steigenden Renditeniveaus.
• Zweitens sank das Transaktionsgeschehen rapide ab, weil Verkäufer keine markanten Wertverluste realisieren wollten und Käufer auf noch weiter sinkende Preise hofften.
Mittlerweile sieht Aengevelt keinen Grund mehr für Spekulationen auf ein weiter nennenswert absinkendes Preisniveau für anspruchsgerechte Immobilien in Wachstumsregionen. Im Gegenteil: Unabhängig von der Zinsentwicklung hat der von Aengevelt initiierte und mitgegründete Maklerverbund DIP – Deutsche Immobilienpartner für 16 deutsche Großstädte in umfassenden Analysen festgestellt, dass die Spitzenmieten für Büroobjekte an jedem Standort gestiegen sind, im Durchschnitt um 5,6 % gegenüber dem Vorjahr auf 36,00 €/m². Damit steigen auch die Ertragswerte.
Zugleich wirken die aufgrund steigender ESG-Anforderungen höheren Bau- und Modernisierungskosten preistreibend, während Altbauten in suboptimalem energetischem Zustand von wachsenden Leerstandsrisiken und Wertverlusten betroffen sind.
Bei Wohnimmobilien ist es vor allem der sich verschärfende Wohnungsmangel in den Wachstumskernen, der zu einem weiteren Anstieg von Mietpreisniveau und Ertragswerten führt.
Aufgrund dieser Entwicklungen erwartet Aengevelt daher ein schrittweise moderates Wiederanziehen des Immobilienpreisniveaus für markttüchtige Liegenschaften in allen Assetklassen. Das gilt vorrangig für Objekte mit hohen energetischen Standards. Da sich die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen einschließlich des Zinsumfelds allmähich stabilisieren, entfallen wichtige Treiber für weiteren Attentismus bei Investitions- und Verkaufsentscheidungen oder gar für Spekulationen auf weitere signifikante Preissenkungen. Die Zinsentwicklung erscheint derzeit ebenfalls relativ stabil, weil Senkungen der Leitzinsen nur langsam und in kleinen Schritten erfolgen werden und weil sie zum Teil schon in den Marktzinssätzen eingepreist sind.
In Summe geht Aengevelt deshalb davon aus, dass sich spätestens ab der zweiten Hälfte des Jahres 2024 die Transaktionsdynamik in allen Assetklassen wieder Schritt für Schritt zunächst punktuell und dann zunehmend breiter belebt.
Dazu Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien: „Für die Marktakteure gibt es zunehmend weniger Gründe, noch länger mit ihren Transaktionen zu warten. Die EZB hat klargestellt, dass sie keine impulsiven Änderungen ihrer Zinspolitik vornehmen wird. Das gesamtwirtschaftliche Umfeld stabilisiert sich schrittweise. Die Ertragswerte ziehen an. Damit ist jetzt der richtige Zeitpunkt für den Eintritt in die Prüfungsphase markttauglicher Objektangebote gekommen.“
Die Phase der Zinsanhebungen ist nach Einschätzung der Marktexperten von Aengevelt damit vorbei. Gleichwohl bleibt die Europäische Zentralbank noch ihrer Strategie treu, erst mit Verzögerung auf Änderungen des gesamtwirtschaftlichen Umfelds zu reagieren. Konsequent betont die EZB In ihrer Darstellung der geldpolitischen Beschlüsse vom 7. März 2024 ihre Absicht, dass die Leitzinsen „so lange wie erforderlich auf ein ausreichend restriktives Niveau festgelegt werden“, um ihr mittelfristiges Ziel zu erreichen, die Inflationsrate auf 2 % zu senken.
Von diesem Ziel ist die europäische Wirtschaft nicht mehr weit entfernt: Für 2024 prognostiziert die EZB eine Inflationsrate von 2,3 % im Jahresdurchschnitt, für 2025 bereits den Zielwert 2,0 % und für 2026 nur noch 1,9 %. Damit hat die EZB ihre Prognose vom 4. Quartal 2023 für 2024 um satte 40 Basispunkte nach unten korrigiert. Zugleich ist allerdings auch die Prognose für das Wirtschaftswachstum in der Europäischen Union auf 0,6 % abgesenkt worden, während jetzt für 2025 1,5 % und für 2026 1,6 % Wachstum erwartet wird.
Die Erfolge bei der Inflationsbekämpfung ermöglichen nach Einschätzung von Aengevelt eine Senkung der Leitzinsen, während die zurückgehenden Wachstumserwartungen sie sogar erfordern, um die Konjunktur zu beleben. Dass die Leitzinsen im Laufe des Jahres 2024 gesenkt werden, wird von der Mehrzahl der Experten erwartet. Die Frage ist nur, ob bereits ab Mitte 2024 die ersten kleineren Zinssenkungen (wahrscheinlich um 25 Basispunkte) vorgenommen werden oder ob sich die EZB bis Herbst oder Jahresende 2024 dafür Zeit lässt. Die konservative Politik der EZB erwarten dabei zudem erwarten, dass Zinssenkungen in kleineren Schritten vorgenommen werden, um die Inflation nicht wieder anzuheizen.
Die Geschäftsbanken haben Leitzinssenkungen bereits seit November in ihre Zinsen für Hypothekendarlehen eingepreist. So sind die Baugeldzinsen bei zehnjähriger Zinsfestschreibung von 4,2 % am 30. Oktober 2023 auf 3,4 % im Januar 2024 gesunken. Allerdings hat danach bis Anfang März ein leichter Anstieg auf 3,6 % stattgefunden, weil die Senkung der Leitzinsen entgegen früheren Erwartungen dann doch noch auf sich warten ließ. Kurzfristig schließt Aengevelt deshalb temporäre leichtere Anhebungen nicht vollkommen aus.
Für die Immobilienmärkte hatte die Anhebung der Leitzinsen, die Anfang 2022 erfolgt war, zu zwei markanten Reaktionen geführt:
• Erstens gab das Immobilienpreisniveau angesichts deutlich gestiegener Finanzierungskosten nach mit der Folge eines wieder steigenden Renditeniveaus.
• Zweitens sank das Transaktionsgeschehen rapide ab, weil Verkäufer keine markanten Wertverluste realisieren wollten und Käufer auf noch weiter sinkende Preise hofften.
Mittlerweile sieht Aengevelt keinen Grund mehr für Spekulationen auf ein weiter nennenswert absinkendes Preisniveau für anspruchsgerechte Immobilien in Wachstumsregionen. Im Gegenteil: Unabhängig von der Zinsentwicklung hat der von Aengevelt initiierte und mitgegründete Maklerverbund DIP – Deutsche Immobilienpartner für 16 deutsche Großstädte in umfassenden Analysen festgestellt, dass die Spitzenmieten für Büroobjekte an jedem Standort gestiegen sind, im Durchschnitt um 5,6 % gegenüber dem Vorjahr auf 36,00 €/m². Damit steigen auch die Ertragswerte.
Zugleich wirken die aufgrund steigender ESG-Anforderungen höheren Bau- und Modernisierungskosten preistreibend, während Altbauten in suboptimalem energetischem Zustand von wachsenden Leerstandsrisiken und Wertverlusten betroffen sind.
Bei Wohnimmobilien ist es vor allem der sich verschärfende Wohnungsmangel in den Wachstumskernen, der zu einem weiteren Anstieg von Mietpreisniveau und Ertragswerten führt.
Aufgrund dieser Entwicklungen erwartet Aengevelt daher ein schrittweise moderates Wiederanziehen des Immobilienpreisniveaus für markttüchtige Liegenschaften in allen Assetklassen. Das gilt vorrangig für Objekte mit hohen energetischen Standards. Da sich die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen einschließlich des Zinsumfelds allmähich stabilisieren, entfallen wichtige Treiber für weiteren Attentismus bei Investitions- und Verkaufsentscheidungen oder gar für Spekulationen auf weitere signifikante Preissenkungen. Die Zinsentwicklung erscheint derzeit ebenfalls relativ stabil, weil Senkungen der Leitzinsen nur langsam und in kleinen Schritten erfolgen werden und weil sie zum Teil schon in den Marktzinssätzen eingepreist sind.
In Summe geht Aengevelt deshalb davon aus, dass sich spätestens ab der zweiten Hälfte des Jahres 2024 die Transaktionsdynamik in allen Assetklassen wieder Schritt für Schritt zunächst punktuell und dann zunehmend breiter belebt.
Dazu Dr. Wulff Aengevelt, geschäftsführender Gesellschafter von Aengevelt Immobilien: „Für die Marktakteure gibt es zunehmend weniger Gründe, noch länger mit ihren Transaktionen zu warten. Die EZB hat klargestellt, dass sie keine impulsiven Änderungen ihrer Zinspolitik vornehmen wird. Das gesamtwirtschaftliche Umfeld stabilisiert sich schrittweise. Die Ertragswerte ziehen an. Damit ist jetzt der richtige Zeitpunkt für den Eintritt in die Prüfungsphase markttauglicher Objektangebote gekommen.“
