20.03.2024 Bremer Büromarkt zeigt Stärke: Flächenumsatz minimal unter Vorjahr
Auf dem Bremer Markt für Büroflächen wurde im Jahr 2023 ein Flächenumsatz von insgesamt 105.000 m² registriert. Damit liegt das Ergebnis lediglich 4,5 Prozent unter dem Vorjahresergebnis – folglich verzeichnet der Büromarkt in der Hansestadt keine Einbrüche. Auch bewegt sich der diesjährige Flächenumsatz auf dem langjährigen Niveau des 5-Jahres-Mittelwerts von 117.000 m². „Zu dem positiven Ergebnis haben insbesondere zwei außerordentliche Großabschlüsse beigetragen, auf die fast ein Viertel des Gesamtumsatzes entfielen“, berichtet Siljan Tietjen, Bereichsleiter für Büroflächenvermietung bei Robert C. Spies in Bremen.
Die Nachfrage – vor allem nach hochwertigen Flächen in zentralen 1A-Lagen – ist weiterhin rege und kann nicht vollständig bedient werden. Dabei präsentiert sich das Angebot aktuell stabil, perspektivisch wird es sich reduzieren, da das Neubauvolumen leicht zurückgeht.
Homeoffice in einigen Unternehmensbereichen wieder stärker hinterfragt
Der Qualitätsanspruch seitens der Mieter an neue Flächen ist weiterhin hoch. Neben einer zeitgemäßen Büroausstattung legen Unternehmen durch die gestiegenen Energiekosten vermehrt großen Wert auf die Themen Energieeffizienz sowie Nachhaltigkeit der Energieversorgung der Büroflächen. Diese Entwicklung erfordert tendenziell höhere Investitionen im Bestand, wenn es einen Mieterwechsel oder eine Vertragsverlängerung gibt. „Hier zeigen sich Eigentümer aktuell offener, da die Modernisierungskosten wieder kalkulierbarer werden“, beobachtet Siljan Tietjen.
Nach wie vor ist für viele Unternehmen der branchenübergreifende Fachkräftemangel ein Treiber für Veränderungen und angepasste Büroflächenstrukturen. Der Druck, den Mitarbeitenden Anreize in Bezug auf moderne Arbeitsplätze zu geben, steigt in nahezu allen Branchen. Gleichermaßen wird das Arbeiten im Homeoffice in einigen Unternehmensbereichen stärker hinterfragt: Das Büro ist und bleibt wichtig sowie ein ausschlaggebender Faktor für Innovation, Wissensaustausch und Identifikation. Viele Firmen erkennen gerade vermehrt, dass sie sich hybrid aufstellen und attraktive Rahmenbedingungen schaffen müssen, damit sie als Arbeitgeber gefragt bleiben – sowie damit die Mitarbeitenden motiviert und gerne ins Büro kommen. Ferner gewinnt die Infrastruktur an Bedeutung. „Moderne Büros in zentralen Lagen mit einer guten Ausstattung und Anbindung sind weiterhin ein entscheidender Faktor für die Gewinnung von Fachkräften“, sagt Siljan Tietjen.
Großabschlüsse aus dem Bildungsbereich prägen den Markt
Im Jahr 2023 hatte die Größenklasse über 5.000 m² einen Anteil am Gesamtumsatz von rund 23 Prozent und war damit erneut prägend für das Jahresergebnis. Im Segment zwischen 2.501 und 5.000 m² lag der Anteil am Gesamtflächenumsatz mit ca. 26 Prozent noch etwas höher.
Zu den größten registrierten Mietflächenumsätzen zählen u. a. die Anmietungen durch die Universität Bremen über 13.460 m² in der City sowie durch das Ressort „Der Senator für Bildung“ der Stadt Bremen über 9.240 m² im Technologiepark. Zwei weitere große Vermietungen in der Innenstadt waren eine Anmietung der Hochschule Bremen über 4.000 m² und der Stadt Bremen für das Bürgerservicecenter über 3.820 m². Ebenfalls ein großer Vertragsabschluss war die Anmietung einer Neubaufläche über 3.700 m² der Siemens AG im Tabakquartier im Stadtteil Woltmershausen.
Starke Nachfrage durch den Mittelstand
Insgesamt ist der Bremer Büromarkt äußerst mittelständisch und unternehmerisch geprägt. Demzufolge gibt es auch eine hohe Nachfrage und viele Verträge im kleinteiligen Segment – 63 Prozent der Vermietungen bzw. 69 Abschlüsse wurden für Flächen unter 500 m² registriert.
City verzeichnet mit 46 Prozent höchsten Anteil der Flächenumsätze
Die Bremer Bürolagen sind nahezu alle von einem lebhaften Marktgeschehen geprägt – auch außerhalb der klassischen Büromarktzentren, da die Hansestadt vergleichsweise kompakt ist. Da in zentraler Lage der Überseestadt in 2023 weniger Neubaufläche als im Vorjahr verfügbar war, hat sich der Anteil am Gesamtflächenumsatz mit rund 10 Prozent hier deutlich reduziert. Die City mit ihrer starken Nachfrage verzeichnete bedingt auch durch die erfolgten Großanmietungen mit rund 46 Prozent den höchsten Anteil.
Büromieten gestiegen: Durchschnittsmiete um 5 Prozent höher als im Vorjahr
„Die verstärkte Nachfrage nach vergleichsweise etwas kleineren Büroflächen, dafür aber mit einem sehr hochwertigen Ausstattungsstandard, hat u. a. zu einem erneuten Anziehen der Durchschnittsmiete geführt“, berichtet der Büroimmobilienexperte. Diese liegt im gesamten Stadtgebiet bei rund 12,10 EUR/m² – das entspricht 60 Cent mehr als im Vorjahr.
Die Spitzenmieten bleiben hingegen auf dem Vorjahresniveau: In der Spitze liegen die Büromieten für Top-Objekte in absoluten Prime-Lagen durchschnittlich bei 17,50 EUR/m² für modernste Flächen bei Erstbezug. Weiterhin prägt das begrenzte Angebot in den innerstädtischen 1A-Lagen an qualitativ hochwertigen Flächen mit fortschrittlichsten energetischen und baulichen Standards den Büromarkt. Darüber hinaus wirkten sich deutlich erhöhte Finanzierungs- und Baukosten sowie die Inflation auf die Mietpreise aus. Lediglich in Toplagen der City werden selektiv absolute Maximalmietpreise von mittlerweile 22 EUR/m² erzielt.
Stabile Marktaussichten und Chancen für 2024
Für das laufende Jahr erwartet die Robert C. Spies Unternehmensgruppe und Marktführer in Bremen erneut eine stabile Entwicklung. Der Flächenumsatz im Jahr 2024 wird sich voraussichtlich mit 100.000 bis 115.000 m² wieder auf dem Niveau des 5-Jahres-Mittelwerts bewegen. „Durch die leicht rückläufigen Neubauentwicklungen gewinnen Bestands- und Revitalisierungsobjekte zukünftig noch signifikanter an Bedeutung“, prognostiziert Siljan Tietjen. In Verbindung mit den tendenziell weiter moderat steigenden Mieten, stellt die Entwicklung eine Chance für Investoren und Bestandshalter dar.
Die Nachfrage – vor allem nach hochwertigen Flächen in zentralen 1A-Lagen – ist weiterhin rege und kann nicht vollständig bedient werden. Dabei präsentiert sich das Angebot aktuell stabil, perspektivisch wird es sich reduzieren, da das Neubauvolumen leicht zurückgeht.
Homeoffice in einigen Unternehmensbereichen wieder stärker hinterfragt
Der Qualitätsanspruch seitens der Mieter an neue Flächen ist weiterhin hoch. Neben einer zeitgemäßen Büroausstattung legen Unternehmen durch die gestiegenen Energiekosten vermehrt großen Wert auf die Themen Energieeffizienz sowie Nachhaltigkeit der Energieversorgung der Büroflächen. Diese Entwicklung erfordert tendenziell höhere Investitionen im Bestand, wenn es einen Mieterwechsel oder eine Vertragsverlängerung gibt. „Hier zeigen sich Eigentümer aktuell offener, da die Modernisierungskosten wieder kalkulierbarer werden“, beobachtet Siljan Tietjen.
Nach wie vor ist für viele Unternehmen der branchenübergreifende Fachkräftemangel ein Treiber für Veränderungen und angepasste Büroflächenstrukturen. Der Druck, den Mitarbeitenden Anreize in Bezug auf moderne Arbeitsplätze zu geben, steigt in nahezu allen Branchen. Gleichermaßen wird das Arbeiten im Homeoffice in einigen Unternehmensbereichen stärker hinterfragt: Das Büro ist und bleibt wichtig sowie ein ausschlaggebender Faktor für Innovation, Wissensaustausch und Identifikation. Viele Firmen erkennen gerade vermehrt, dass sie sich hybrid aufstellen und attraktive Rahmenbedingungen schaffen müssen, damit sie als Arbeitgeber gefragt bleiben – sowie damit die Mitarbeitenden motiviert und gerne ins Büro kommen. Ferner gewinnt die Infrastruktur an Bedeutung. „Moderne Büros in zentralen Lagen mit einer guten Ausstattung und Anbindung sind weiterhin ein entscheidender Faktor für die Gewinnung von Fachkräften“, sagt Siljan Tietjen.
Großabschlüsse aus dem Bildungsbereich prägen den Markt
Im Jahr 2023 hatte die Größenklasse über 5.000 m² einen Anteil am Gesamtumsatz von rund 23 Prozent und war damit erneut prägend für das Jahresergebnis. Im Segment zwischen 2.501 und 5.000 m² lag der Anteil am Gesamtflächenumsatz mit ca. 26 Prozent noch etwas höher.
Zu den größten registrierten Mietflächenumsätzen zählen u. a. die Anmietungen durch die Universität Bremen über 13.460 m² in der City sowie durch das Ressort „Der Senator für Bildung“ der Stadt Bremen über 9.240 m² im Technologiepark. Zwei weitere große Vermietungen in der Innenstadt waren eine Anmietung der Hochschule Bremen über 4.000 m² und der Stadt Bremen für das Bürgerservicecenter über 3.820 m². Ebenfalls ein großer Vertragsabschluss war die Anmietung einer Neubaufläche über 3.700 m² der Siemens AG im Tabakquartier im Stadtteil Woltmershausen.
Starke Nachfrage durch den Mittelstand
Insgesamt ist der Bremer Büromarkt äußerst mittelständisch und unternehmerisch geprägt. Demzufolge gibt es auch eine hohe Nachfrage und viele Verträge im kleinteiligen Segment – 63 Prozent der Vermietungen bzw. 69 Abschlüsse wurden für Flächen unter 500 m² registriert.
City verzeichnet mit 46 Prozent höchsten Anteil der Flächenumsätze
Die Bremer Bürolagen sind nahezu alle von einem lebhaften Marktgeschehen geprägt – auch außerhalb der klassischen Büromarktzentren, da die Hansestadt vergleichsweise kompakt ist. Da in zentraler Lage der Überseestadt in 2023 weniger Neubaufläche als im Vorjahr verfügbar war, hat sich der Anteil am Gesamtflächenumsatz mit rund 10 Prozent hier deutlich reduziert. Die City mit ihrer starken Nachfrage verzeichnete bedingt auch durch die erfolgten Großanmietungen mit rund 46 Prozent den höchsten Anteil.
Büromieten gestiegen: Durchschnittsmiete um 5 Prozent höher als im Vorjahr
„Die verstärkte Nachfrage nach vergleichsweise etwas kleineren Büroflächen, dafür aber mit einem sehr hochwertigen Ausstattungsstandard, hat u. a. zu einem erneuten Anziehen der Durchschnittsmiete geführt“, berichtet der Büroimmobilienexperte. Diese liegt im gesamten Stadtgebiet bei rund 12,10 EUR/m² – das entspricht 60 Cent mehr als im Vorjahr.
Die Spitzenmieten bleiben hingegen auf dem Vorjahresniveau: In der Spitze liegen die Büromieten für Top-Objekte in absoluten Prime-Lagen durchschnittlich bei 17,50 EUR/m² für modernste Flächen bei Erstbezug. Weiterhin prägt das begrenzte Angebot in den innerstädtischen 1A-Lagen an qualitativ hochwertigen Flächen mit fortschrittlichsten energetischen und baulichen Standards den Büromarkt. Darüber hinaus wirkten sich deutlich erhöhte Finanzierungs- und Baukosten sowie die Inflation auf die Mietpreise aus. Lediglich in Toplagen der City werden selektiv absolute Maximalmietpreise von mittlerweile 22 EUR/m² erzielt.
Stabile Marktaussichten und Chancen für 2024
Für das laufende Jahr erwartet die Robert C. Spies Unternehmensgruppe und Marktführer in Bremen erneut eine stabile Entwicklung. Der Flächenumsatz im Jahr 2024 wird sich voraussichtlich mit 100.000 bis 115.000 m² wieder auf dem Niveau des 5-Jahres-Mittelwerts bewegen. „Durch die leicht rückläufigen Neubauentwicklungen gewinnen Bestands- und Revitalisierungsobjekte zukünftig noch signifikanter an Bedeutung“, prognostiziert Siljan Tietjen. In Verbindung mit den tendenziell weiter moderat steigenden Mieten, stellt die Entwicklung eine Chance für Investoren und Bestandshalter dar.
