18.03.2024 Industrie-/Logistikmarkt: Flächenumsatz höher als vor der Pandemie
Laut dem aktuellen European Logistics Outlook von Savills belief sich der Flächenumsatz für Industrie- und Logistikflächen in Europa im Jahr 2023 auf insgesamt 28,8 Mio. m², was einen Rückgang von 24 % im Vergleich zum Vorjahr bedeutet. Trotz dieses Rückgangs lag der Flächenumsatz immer noch um 9 % über dem Durchschnitt der präpandemischen Jahre 2015 bis 2019. Auch wenn die Nachfrage der Nutzer in den letzten zwei Jahren nachgelassen hat, bleibt die Aktivität am Markt im Vergleich zum vorangegangenen Jahrzehnt hoch.
Savills stellt fest, dass sich der europäische Nutzermarkt in den letzten drei Quartalen des Jahres 2023 stabilisiert zu haben scheint und sich nun in einem Aufwärtstrend befindet. So ist der Flächenumsatz in der zweiten Jahreshälfte 2023 im Vergleich zum ersten Halbjahr um 17 % gestiegen und das vierte Quartal 2023 war mit einem Flächenumsatz von insgesamt 8,1 Mio. m² das umsatzstärkste Quartal des vergangenen Jahres.
Belgien (+ 9 %) und Dublin (+ 5 %) waren die einzigen beiden Märkte, die im Jahr 2023 einen Anstieg des Flächenumsatzes gegenüber dem Vorjahr verzeichneten, wobei Belgien letztes Jahr einen neuen Rekord beim Flächenumsatz verzeichnete. Zu den Ländern, die einen deutlichen Rückgang verzeichneten, gehören die Tschechische Republik (- 38 %), Großbritannien (- 38 %) und Deutschland (- 29 %).
Verglichen mit dem Fünfjahresmittel vor Beginn der Pandemie verzeichneten Rumänien (+ 595 %), Portugal (+ 196 %) und Belgien (+ 42 %) den größten Anstieg des Flächenumsatzes. Dagegen verzeichnete Savills in den Niederlanden (- 22 %), Deutschland (- 12 %) und Großbritannien (- 7 %) rückläufige Zahlen.
Andrew Blennerhassett, Associate European Industrial & Logistics Research bei Savills, kommentiert: „Im letzten Jahr hat es bei den Flächenumsätzen erhebliche Verschiebungen gegeben. Die Märkte, die traditionell den Großteil der europäischen Nachfrage ausmachen, wie Großbritannien, Deutschland und die Niederlande, haben alle einen Rückgang zu verzeichnen. Umgekehrt verzeichnen kleinere Märkte wie Italien und Belgien sowie Randmärkte wie Rumänien und Budapest einen Anstieg der Aktivitäten, wenn auch von einem sehr niedrigen Niveau aus."
Was das Angebot betrifft, so hat Savills im letzten Jahr einen Anstieg der durchschnittlichen Leerstandsquote in Europa um 205 Basispunkte auf 5,37 % festgestellt, was das Mietwachstumspotenzial schmälern dürfte. Allerdings gibt es nach wie vor erhebliche Unterschiede zwischen den europäischen Märkten, sowohl auf nationaler als auch auf städtischer Ebene. Savills betont, dass sich die Bautätigkeit verlangsamt hat, sodass sich der Anstieg der Leerstandsquote im vierten Quartal stark verlangsamte und diese nur noch um 11 Basispunkte zunahm. Nach wie vor gibt es einige akut unterversorgte Märkte wie Dublin und Dänemark mit Leerstandsquoten von 1,7 % bzw. 2,2 %.
Auf dem Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien in Europa belief sich das Transaktionsvolumen im Jahr 2023 auf insgesamt 27,5 Mrd. Euro, was einem Rückgang von 51 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Verglichen mit der ersten Jahreshälfte stieg das Transaktionsvolumen in der zweiten Jahreshälfte um 13 % an.
Die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien stiegen im letzten Quartal des Jahres weiter an und erhöhten sich im europäischen Durchschnitt um 12 Basispunkte auf 5,25 %. Damit sind die Renditen seit Jahresbeginn um 50 Basispunkte gestiegen und liegen derzeit 54 Basispunkte über dem Fünfjahresdurchschnitt.
Für das Jahr 2024 geht Savills davon aus, dass sich der Markt noch stärker in erst- und zweitklassige Bestände aufteilen wird. Bertrand Ehm, Director Investment bei Savills in Deutschland, berichtet: „Aufgrund der akuten Flächenknappheit mussten viele Nutzer in den letzten Jahren auf zweitklassige Bestände ausweichen, um überhaupt an eine Fläche zu gelangen. Angesichts der gedämpften Nachfrage bekommen Nutzer nun leichter Zugang zu qualitativ hochwertigeren Flächen und kehren im Zweifel minderwertigen Flächen den Rücken. Auch ein größeres Interesse der Nutzer an Energieeffizienz sorgt dafür, dass sich die Präferenzen der Nutzer zu modernen Beständen verlagern. Im Gegenzug dürfte die Nachfrage nach älteren Bestandsobjekten zurückgehen, was dort zu einem schwächeren Mietwachstum und steigenden Leerständen führt. Auch die Investoren antizipieren diese Entwicklung und fokussieren stark auf moderne Objekte in erstklassigen Logistikregionen. Gleichzeitig erwachsen aus dieser Polarisierung Value-Add-Potenziale für ältere Objekte in attraktiven Lagen.“
Savills stellt fest, dass sich der europäische Nutzermarkt in den letzten drei Quartalen des Jahres 2023 stabilisiert zu haben scheint und sich nun in einem Aufwärtstrend befindet. So ist der Flächenumsatz in der zweiten Jahreshälfte 2023 im Vergleich zum ersten Halbjahr um 17 % gestiegen und das vierte Quartal 2023 war mit einem Flächenumsatz von insgesamt 8,1 Mio. m² das umsatzstärkste Quartal des vergangenen Jahres.
Belgien (+ 9 %) und Dublin (+ 5 %) waren die einzigen beiden Märkte, die im Jahr 2023 einen Anstieg des Flächenumsatzes gegenüber dem Vorjahr verzeichneten, wobei Belgien letztes Jahr einen neuen Rekord beim Flächenumsatz verzeichnete. Zu den Ländern, die einen deutlichen Rückgang verzeichneten, gehören die Tschechische Republik (- 38 %), Großbritannien (- 38 %) und Deutschland (- 29 %).
Verglichen mit dem Fünfjahresmittel vor Beginn der Pandemie verzeichneten Rumänien (+ 595 %), Portugal (+ 196 %) und Belgien (+ 42 %) den größten Anstieg des Flächenumsatzes. Dagegen verzeichnete Savills in den Niederlanden (- 22 %), Deutschland (- 12 %) und Großbritannien (- 7 %) rückläufige Zahlen.
Andrew Blennerhassett, Associate European Industrial & Logistics Research bei Savills, kommentiert: „Im letzten Jahr hat es bei den Flächenumsätzen erhebliche Verschiebungen gegeben. Die Märkte, die traditionell den Großteil der europäischen Nachfrage ausmachen, wie Großbritannien, Deutschland und die Niederlande, haben alle einen Rückgang zu verzeichnen. Umgekehrt verzeichnen kleinere Märkte wie Italien und Belgien sowie Randmärkte wie Rumänien und Budapest einen Anstieg der Aktivitäten, wenn auch von einem sehr niedrigen Niveau aus."
Was das Angebot betrifft, so hat Savills im letzten Jahr einen Anstieg der durchschnittlichen Leerstandsquote in Europa um 205 Basispunkte auf 5,37 % festgestellt, was das Mietwachstumspotenzial schmälern dürfte. Allerdings gibt es nach wie vor erhebliche Unterschiede zwischen den europäischen Märkten, sowohl auf nationaler als auch auf städtischer Ebene. Savills betont, dass sich die Bautätigkeit verlangsamt hat, sodass sich der Anstieg der Leerstandsquote im vierten Quartal stark verlangsamte und diese nur noch um 11 Basispunkte zunahm. Nach wie vor gibt es einige akut unterversorgte Märkte wie Dublin und Dänemark mit Leerstandsquoten von 1,7 % bzw. 2,2 %.
Auf dem Investmentmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien in Europa belief sich das Transaktionsvolumen im Jahr 2023 auf insgesamt 27,5 Mrd. Euro, was einem Rückgang von 51 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Verglichen mit der ersten Jahreshälfte stieg das Transaktionsvolumen in der zweiten Jahreshälfte um 13 % an.
Die Spitzenrenditen für Logistikimmobilien stiegen im letzten Quartal des Jahres weiter an und erhöhten sich im europäischen Durchschnitt um 12 Basispunkte auf 5,25 %. Damit sind die Renditen seit Jahresbeginn um 50 Basispunkte gestiegen und liegen derzeit 54 Basispunkte über dem Fünfjahresdurchschnitt.
Für das Jahr 2024 geht Savills davon aus, dass sich der Markt noch stärker in erst- und zweitklassige Bestände aufteilen wird. Bertrand Ehm, Director Investment bei Savills in Deutschland, berichtet: „Aufgrund der akuten Flächenknappheit mussten viele Nutzer in den letzten Jahren auf zweitklassige Bestände ausweichen, um überhaupt an eine Fläche zu gelangen. Angesichts der gedämpften Nachfrage bekommen Nutzer nun leichter Zugang zu qualitativ hochwertigeren Flächen und kehren im Zweifel minderwertigen Flächen den Rücken. Auch ein größeres Interesse der Nutzer an Energieeffizienz sorgt dafür, dass sich die Präferenzen der Nutzer zu modernen Beständen verlagern. Im Gegenzug dürfte die Nachfrage nach älteren Bestandsobjekten zurückgehen, was dort zu einem schwächeren Mietwachstum und steigenden Leerständen führt. Auch die Investoren antizipieren diese Entwicklung und fokussieren stark auf moderne Objekte in erstklassigen Logistikregionen. Gleichzeitig erwachsen aus dieser Polarisierung Value-Add-Potenziale für ältere Objekte in attraktiven Lagen.“
