13.03.2024 Aengevelt Research sieht Boom bei der Assetklasse Rechenzentren
Am 15. Februar verkündete Microsoft, dass es in den niederrheinischen Städten Bedburg, Bergheim und Elsdorf drei Hyperscaler-Rechenzentren mit einer Investitionssumme von bis zu drei Milliarden Euro errichten wird. Nach Analysen von Aengevelt Research ist das nur das jüngste Beispiel für den Boom von Rechenzentren, an dem zahlreiche, über ganz Deutschland verteilte Standorte partizipieren. Cloud-Computing und Künstliche Intelligenz (KI) lassen die Nachfrage nach Rechen- und Speicherkapazität sprunghaft steigen. Der Bau neuer Rechenzentren stellt eine zukunftsfähige Chance für Investoren und die Immobilienwirtschaft sowie die als Standorte ausgewählten Städte dar, trifft aber auch auf Kritik und Risiken, auf die Kommunen, Bauherren und Betreiber reagieren müssen.
Digitalisierung, Cloud-Computing, Künstliche Intelligenz und IT-Sicherheitsanforderungen erfordern immer mehr und immer größere Rechenzentren, die sich bevorzugt an kapazitätsstarken Datenleitungen ansiedeln. Frankfurt am Main, wo sich der größte Internet-Knoten der Welt befindet, stellt mit über 60 solcher Rechenzentren einen Schwerpunkt dar. In Berlin, München, Düsseldorf und Hamburg und zunehmend auch in B- oder C-Städten wie z.B. Offenbach, Dortmund, Magdeburg oder Karlsruhe und selbst in ländlichen Regionen wie Falkenstein im Vogtland oder demnächst am Niederrhein siedeln sich ebenfalls zunehmend Data Center an.
Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht stellen Rechenzentren, die Serverflächen von bis zu 100.000 m² erreichen, eine neue Sub-Assetklasse im Core-Bereich dar und bieten damit Investoren attraktive Chancen, zumal sich auch im Umfeld der Data Center diverse Zulieferer ansiedeln. Ihre Vorteile:
• Rechenzentren sind eine prospekt- und vertriebswirksame Nutzungsart mit verwaltungsarmen Einzel-Mietverträgen und hohen Flächen- und Geldumsätzen pro Projekt.
• Rechenzentren bieten in Gewerbegebieten als bevorzugten Standorten eine ungewöhnlich hohe Wertschöpfung pro Quadratmeter und tragen somit zur Wertsteigerung von Gewerbegrundstücken bei.
Die Nachteile liegen im Klumpenrisiko und in eingeschränkter Drittverwendung – was aber eher theoretische Risiken sind, weil die fortschreitende Digitalisierung auf absehbare Zeit zu einer weiter steigenden Nachfrage nach Serverleistungen führt. Angesichts der global steigenden IT-Sicherheitsrisiken gelten dabei in Investorenkreisen deutsche Standorte – im Herzen Europas – als besonders wettbewerbsfähig.
Dabei sind Gewerbegrundstücke für Data Center dann geeignet, wenn
• u.a. notwendige Bauhöhen und/oder -tiefen bauordnungsrechtlich zulässig sind,
• dort Öltanks für die Notstromaggregate wasserrechtlich zulässig sind,
• Stromversorgung und Verkehrssicherheit gewährleistet sind.
So sehr die Bürgermeister der niederrheinischen Städte jetzt auch die neuen Rechenzentren von Microsoft begrüßen – ganz unproblematisch sind diese Gewerbeimmobilien nicht, zumal ein Rechenzentrum im Vergleich zu anderen Gewerbeansiedlungen verhältnismäßig wenige Arbeitsplätze schafft, einen sehr hohen Energieverbrauch aufweist und über Breitband-Datenanbindungen verfügen muss.
Kritisch wird insbesondere ihr hoher Stromverbrauch gesehen. Insbesondere für Prozessoren und Beschleunigerkarten, Datenspeicher sowie Kühlung verbrauchen die rund 3.000 deutschen Großrechenzentren derzeit etwa 18 Terawattstunden (tWh) Strom pro Jahr. Das entspricht 3 % des gesamten deutschen Stromverbrauchs. Bis 2030 wird nahezu eine Verdoppelung auf 35 tWh erwartet. Ein Großteil der benötigten Energie wird dabei als Abwärme wieder an die Luft abgegeben.
Akzeptanz und Klimaverträglichkeit von Großrechenzentren könnten deutlich gesteigert werden, wenn die Abwärme besser genutzt würde. Nach einer Studie des Borderstep-Instituts im Auftrag des Digitalverbands Bitkom verwerten nur 5 Prozent der Rechenzentren mehr als die Hälfte ihrer Abwärme weiter. Als hemmende Faktoren werden zu niedriges Temperaturniveau, hohe Investitionskosten und mangelnde Wirtschaftlichkeit genannt.
Aengevelt Research empfiehlt daher, beim Bau neuer Rechenzentren die energetische Infrastruktur von Anfang an mit einzuplanen, einerseits, um die Serverfarmen mit erneuerbaren Energien zu versorgen, andererseits, um die Abwärme in Fernwärmenetze einspeisen zu können. In Stockholm z.B. deckt die Abwärme von Rechenzentren bereits 10 Prozent des gesamten Wärmebedarfs des städtischen Fernwärmenetzes. Alternativ können auch lokale Lösungen gefunden werden, etwa die Nutzung der Abwärme für Vertical Farming, Aquaponik oder Algenproduktion, mit deren Hilfe dann beispielsweise CO2-neutraler Biodiesel erzeugt werden kann.
Chiara Aengevelt, geschäftsführende Gesellschafterin von Aengevelt Immobilien: „Data Center stellen auf der einen Seite eine hochinteressante Sub-Assetklasse mit exzellenten Wachstumsperspektiven dar. Auf der anderen Seite verlangen Investoren zunehmend die Erfüllung von ESG-Kriterien und Nachhaltigkeit. Um die Klimafreundlichkeit und die Akzeptanz neuer Rechenzentren zu steigern, muss deshalb vor Projekt-Beginn die Integration in die energetische Infrastruktur und der größtmögliche Einsatz erneuerbarer Energien mitgeplant werden. Dabei ist es die Aufgabe von Wirtschaftsförderung und Politik, die verschiedenen Akteure frühzeitig zusammenzubringen: Investoren und Betreiber von Rechenzentren, Energieversorger sowie Betreiber von Fernwärmenetzen, ggf. auch Start-Ups, die auf Urban Farming spezialisiert sind, sowie Bewohner und Nutzer im näheren Umfeld. Richtig geplant können so attraktive und nachhaltige Immobilien-Investments entstehen.“
Digitalisierung, Cloud-Computing, Künstliche Intelligenz und IT-Sicherheitsanforderungen erfordern immer mehr und immer größere Rechenzentren, die sich bevorzugt an kapazitätsstarken Datenleitungen ansiedeln. Frankfurt am Main, wo sich der größte Internet-Knoten der Welt befindet, stellt mit über 60 solcher Rechenzentren einen Schwerpunkt dar. In Berlin, München, Düsseldorf und Hamburg und zunehmend auch in B- oder C-Städten wie z.B. Offenbach, Dortmund, Magdeburg oder Karlsruhe und selbst in ländlichen Regionen wie Falkenstein im Vogtland oder demnächst am Niederrhein siedeln sich ebenfalls zunehmend Data Center an.
Aus immobilienwirtschaftlicher Sicht stellen Rechenzentren, die Serverflächen von bis zu 100.000 m² erreichen, eine neue Sub-Assetklasse im Core-Bereich dar und bieten damit Investoren attraktive Chancen, zumal sich auch im Umfeld der Data Center diverse Zulieferer ansiedeln. Ihre Vorteile:
• Rechenzentren sind eine prospekt- und vertriebswirksame Nutzungsart mit verwaltungsarmen Einzel-Mietverträgen und hohen Flächen- und Geldumsätzen pro Projekt.
• Rechenzentren bieten in Gewerbegebieten als bevorzugten Standorten eine ungewöhnlich hohe Wertschöpfung pro Quadratmeter und tragen somit zur Wertsteigerung von Gewerbegrundstücken bei.
Die Nachteile liegen im Klumpenrisiko und in eingeschränkter Drittverwendung – was aber eher theoretische Risiken sind, weil die fortschreitende Digitalisierung auf absehbare Zeit zu einer weiter steigenden Nachfrage nach Serverleistungen führt. Angesichts der global steigenden IT-Sicherheitsrisiken gelten dabei in Investorenkreisen deutsche Standorte – im Herzen Europas – als besonders wettbewerbsfähig.
Dabei sind Gewerbegrundstücke für Data Center dann geeignet, wenn
• u.a. notwendige Bauhöhen und/oder -tiefen bauordnungsrechtlich zulässig sind,
• dort Öltanks für die Notstromaggregate wasserrechtlich zulässig sind,
• Stromversorgung und Verkehrssicherheit gewährleistet sind.
So sehr die Bürgermeister der niederrheinischen Städte jetzt auch die neuen Rechenzentren von Microsoft begrüßen – ganz unproblematisch sind diese Gewerbeimmobilien nicht, zumal ein Rechenzentrum im Vergleich zu anderen Gewerbeansiedlungen verhältnismäßig wenige Arbeitsplätze schafft, einen sehr hohen Energieverbrauch aufweist und über Breitband-Datenanbindungen verfügen muss.
Kritisch wird insbesondere ihr hoher Stromverbrauch gesehen. Insbesondere für Prozessoren und Beschleunigerkarten, Datenspeicher sowie Kühlung verbrauchen die rund 3.000 deutschen Großrechenzentren derzeit etwa 18 Terawattstunden (tWh) Strom pro Jahr. Das entspricht 3 % des gesamten deutschen Stromverbrauchs. Bis 2030 wird nahezu eine Verdoppelung auf 35 tWh erwartet. Ein Großteil der benötigten Energie wird dabei als Abwärme wieder an die Luft abgegeben.
Akzeptanz und Klimaverträglichkeit von Großrechenzentren könnten deutlich gesteigert werden, wenn die Abwärme besser genutzt würde. Nach einer Studie des Borderstep-Instituts im Auftrag des Digitalverbands Bitkom verwerten nur 5 Prozent der Rechenzentren mehr als die Hälfte ihrer Abwärme weiter. Als hemmende Faktoren werden zu niedriges Temperaturniveau, hohe Investitionskosten und mangelnde Wirtschaftlichkeit genannt.
Aengevelt Research empfiehlt daher, beim Bau neuer Rechenzentren die energetische Infrastruktur von Anfang an mit einzuplanen, einerseits, um die Serverfarmen mit erneuerbaren Energien zu versorgen, andererseits, um die Abwärme in Fernwärmenetze einspeisen zu können. In Stockholm z.B. deckt die Abwärme von Rechenzentren bereits 10 Prozent des gesamten Wärmebedarfs des städtischen Fernwärmenetzes. Alternativ können auch lokale Lösungen gefunden werden, etwa die Nutzung der Abwärme für Vertical Farming, Aquaponik oder Algenproduktion, mit deren Hilfe dann beispielsweise CO2-neutraler Biodiesel erzeugt werden kann.
Chiara Aengevelt, geschäftsführende Gesellschafterin von Aengevelt Immobilien: „Data Center stellen auf der einen Seite eine hochinteressante Sub-Assetklasse mit exzellenten Wachstumsperspektiven dar. Auf der anderen Seite verlangen Investoren zunehmend die Erfüllung von ESG-Kriterien und Nachhaltigkeit. Um die Klimafreundlichkeit und die Akzeptanz neuer Rechenzentren zu steigern, muss deshalb vor Projekt-Beginn die Integration in die energetische Infrastruktur und der größtmögliche Einsatz erneuerbarer Energien mitgeplant werden. Dabei ist es die Aufgabe von Wirtschaftsförderung und Politik, die verschiedenen Akteure frühzeitig zusammenzubringen: Investoren und Betreiber von Rechenzentren, Energieversorger sowie Betreiber von Fernwärmenetzen, ggf. auch Start-Ups, die auf Urban Farming spezialisiert sind, sowie Bewohner und Nutzer im näheren Umfeld. Richtig geplant können so attraktive und nachhaltige Immobilien-Investments entstehen.“
