12.03.2024 Büromarkt Bochum präsentiert sich mit solidem Ergebnis
Nach den Vermietungsrekorden der beiden Vorjahre erzielte der Bochumer Büromarkt 2023 mit einen Gesamtflächenumsatz von 73.500 m² ein solides Ergebnis. Dies ergibt die Analyse der CUBION Immobilien AG, die diese in Kooperation mit der Bochum Wirtschaftsentwicklung durchgeführt hat. Der Flächenumsatz verteilt sich dabei mit rd. 68.000 m² (-18 %) auf Vermietungen und mit rd. 5.500 m² (+10 %) auf Eigennutzer. Die Eigennutzerquote beträgt 7 % und liegt damit etwa auf Vorjahresniveau, jedoch deutlich unter dem langjährigen Durchschnitt von 15 %.
„Dass es nach den Vermietungsrekorden und in Anbetracht der nicht ganz einfachen konjunkturellen Lage keinen übermäßigen Nachfrageeinbruch gab, sondern abermals ein hoher Flächenumsatz erreicht wurde, der knapp 14 % über dem langjährigen Mittelwert liegt, ist schon sehr bemerkenswert, auch wenn in diesem Jahr ein besonders großer Mietvertrag das Gesamtergebnis stark positiv beeinflusst hat.“ beurteilt Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, die Lage.
„Bochum hat sich endgültig als sehr starker Büromarkt mit hoher Anziehungskraft für interessierte Nutzer etabliert.“ ergänzt Rouven Beeck, Geschäftsführer der Bochum Wirtschaftsentwicklung. „Trotz der volatilen Marktlage erreichte Bochum einen bemerkenswerten Flächenumsatz, der die anhaltende Nachfrage und nachhaltige Attraktivität Bochums für Unternehmen widerspiegelt.“, so Beeck weiter.
Flächenumsatz
In Bochum wurden mit 81 relevanten Büromietverträgen exakt so viele Kontrakte registriert und ausgewertet, wie im Vorjahr.
Ein besonders großer Mietvertrag steht dabei im Mittelpunkt. Das Land NRW schloss für ein neues Polizeipräsidium Bochum einen Vertrag über rd. 21.800 Bürofläche zuzüglich umfangreicher weiterer Sonderflächen. Das Neubauprojekt wird bis 2027 im Kreuzungsbereich Sheffield-Ring und Harpener Hellweg entstehen.
Einen weiteren bedeutsamen Mietvertrag in einem Neubauprojekt vermittelte CUBION an DAIKIN Airconditioning Deutschland. Das Unternehmen konnte als Ankermieter für rd. 4.450 m² Bürofläche im TRIUM, An der Jahrhunderthalle 50-54, gewonnen werden. Nennenswert sind zusätzlich eine Erweiterung der Ruhr-Universität Bochum in der Universitätsstraße 140 um rd. 2.900 m² sowie die Anmietung von ca. 2.800 m² durch einen Coworking-Anbieter in einem neu entstehenden Bürohaus im Technologie Quartier, Am Hochschulcampus 13.
Die Büromarktzone „MARK 51°7“ ist mit einem relativen Anteil von ca. 17 % aller vermieteten Flächen im Jahr 2023 wieder der erfolgreichste Teilmarkt. Es folgt der Bereich „Gesundheitscampus/Ruhr-Universität“ mit rd. 6 % und sodann gleichauf mit jeweils 5 % relativem Anteil das „Technologiequartier“ und der „Cityrand Süd“.
Die meisten Flächen wurden 2023 von der öffentlichen Hand gemietet. Aufgrund der Anmietung für das Polizeipräsidium fällt der relative Anteil mit rd. 43 % für dieses Branchencluster in diesem Jahr besonders hoch aus. Es folgen die Sektoren „Gewerbe-,Handels-, Verkehrsunternehmen“ mit rund 29 % und „Sonstige Dienstleistungen“ mit einem relativen Anteil von etwa 11 %.
Angebot & Leerstand
Die Angebotsreserve hat sich im Jahresverlauf von 3,0 % auf jetzt 4,4 % deutlich erhöht, was insbesondere mit einem deutlichen Anstieg von Untermietangeboten zusammenhängt. Von den insgesamt vakanten 76.000 m² werden rd. 19.500 m² zur Untermiete angeboten. Im Vorjahr gab es dagegen nur 6.000 m² Untermietflächen. Damit verfügt Bochum nun über eine Leerstandsquote, die für einen funktionierenden Markt auch erforderlich ist. Insbesondere ist dabei zu berücksichtigen, dass etwa ein Viertel der leerstehenden Flächen nur einem sehr einfachen Qualitätsstandard entspricht, der kaum nachgefragt wird.
2023 wurde ein Rekord-Fertigstellungsvolumen von rund 76.500 m² Bürofläche erreicht, was mehr als dem 3-fachen der normalen jährlichen Bautätigkeit in Bochum entspricht. Aktuell sind von diesen 76.500 m² nur noch etwa 1.900 m² verfügbar, was die hohe Nachfrage nach Neubauflächen verdeutlicht. Für 2024 wird ein deutlich geringeres Neubauvolumen in Höhe von etwa 38.000 m² erwartet, dass aber immer noch 65 % über dem Durchschnittswert liegt. Von diesen Flächen sind derzeit noch etwa 15.000 m² verfügbar.
Mieten
Die Bochumer Büromieten sind auch 2023 im Durchschnitt wie in der Spitze weiter gestiegen. Die gewichtete Nettodurchschnittsmiete lag 2023 bei 12,89 EUR je m² monatlich (Vorjahr 12,81 EUR/m²). Rechnet man die Vertragsabschlüsse über Neubauerstbezüge heraus, so ergibt sich für Bestandsobjekte ein deutlich stärkerer Anstieg der Durchschnittsmiete auf rd. 11,42 EUR/m² (Vorjahr: 10,42 EUR/m²). Auch die realisierte Spitzenmiete (als Median im obersten Mietpreissegment) zeigt einen deutlichen Sprung nach oben. Nach 16,40 EUR/m² im Vorjahr liegt diese nun bei 19,60 EUR/m². Der Sprung über die 20 EUR-Marke ist nur eine Frage der Zeit und in Einzelfällen ist sie auch schon übertroffen worden. So ist darauf hinzuweisen, dass das neue Polizeipräsidium aufgrund des sehr speziellen Charakters der Immobilie und seiner Größe mit diversen Sonderflächen bei der Analyse der Mieten für 2023 ausgeklammert worden ist, um eine verzerrte Darstellung zu vermeiden.
Ausschau
„Da Bochum in verschiedenen Neubauprojekten im Stadtgebiet weiterhin sehr attraktive Flächen anbietet, erwarten wir auch für 2024 einen soliden Flächenumsatz. Nach mehreren überdurchschnittlichen Jahren ist die Wahrscheinlichkeit allerdings hoch, dass die zuletzt gesehenen Dimensionen nicht ganz erreicht werden.“ prognostiziert Markus Büchte. „Die Mieten werden in etwa auf dem aktuell hohen Niveau verbleiben und punktuell in der Spitze auch weiter steigen. In Bezug auf die Leerstandsquote sehen wir wenig Veränderung und erwarten weiterhin einen Wert um 4,5%.“
„Dass es nach den Vermietungsrekorden und in Anbetracht der nicht ganz einfachen konjunkturellen Lage keinen übermäßigen Nachfrageeinbruch gab, sondern abermals ein hoher Flächenumsatz erreicht wurde, der knapp 14 % über dem langjährigen Mittelwert liegt, ist schon sehr bemerkenswert, auch wenn in diesem Jahr ein besonders großer Mietvertrag das Gesamtergebnis stark positiv beeinflusst hat.“ beurteilt Markus Büchte, Vorstand der CUBION Immobilien AG, die Lage.
„Bochum hat sich endgültig als sehr starker Büromarkt mit hoher Anziehungskraft für interessierte Nutzer etabliert.“ ergänzt Rouven Beeck, Geschäftsführer der Bochum Wirtschaftsentwicklung. „Trotz der volatilen Marktlage erreichte Bochum einen bemerkenswerten Flächenumsatz, der die anhaltende Nachfrage und nachhaltige Attraktivität Bochums für Unternehmen widerspiegelt.“, so Beeck weiter.
Flächenumsatz
In Bochum wurden mit 81 relevanten Büromietverträgen exakt so viele Kontrakte registriert und ausgewertet, wie im Vorjahr.
Ein besonders großer Mietvertrag steht dabei im Mittelpunkt. Das Land NRW schloss für ein neues Polizeipräsidium Bochum einen Vertrag über rd. 21.800 Bürofläche zuzüglich umfangreicher weiterer Sonderflächen. Das Neubauprojekt wird bis 2027 im Kreuzungsbereich Sheffield-Ring und Harpener Hellweg entstehen.
Einen weiteren bedeutsamen Mietvertrag in einem Neubauprojekt vermittelte CUBION an DAIKIN Airconditioning Deutschland. Das Unternehmen konnte als Ankermieter für rd. 4.450 m² Bürofläche im TRIUM, An der Jahrhunderthalle 50-54, gewonnen werden. Nennenswert sind zusätzlich eine Erweiterung der Ruhr-Universität Bochum in der Universitätsstraße 140 um rd. 2.900 m² sowie die Anmietung von ca. 2.800 m² durch einen Coworking-Anbieter in einem neu entstehenden Bürohaus im Technologie Quartier, Am Hochschulcampus 13.
Die Büromarktzone „MARK 51°7“ ist mit einem relativen Anteil von ca. 17 % aller vermieteten Flächen im Jahr 2023 wieder der erfolgreichste Teilmarkt. Es folgt der Bereich „Gesundheitscampus/Ruhr-Universität“ mit rd. 6 % und sodann gleichauf mit jeweils 5 % relativem Anteil das „Technologiequartier“ und der „Cityrand Süd“.
Die meisten Flächen wurden 2023 von der öffentlichen Hand gemietet. Aufgrund der Anmietung für das Polizeipräsidium fällt der relative Anteil mit rd. 43 % für dieses Branchencluster in diesem Jahr besonders hoch aus. Es folgen die Sektoren „Gewerbe-,Handels-, Verkehrsunternehmen“ mit rund 29 % und „Sonstige Dienstleistungen“ mit einem relativen Anteil von etwa 11 %.
Angebot & Leerstand
Die Angebotsreserve hat sich im Jahresverlauf von 3,0 % auf jetzt 4,4 % deutlich erhöht, was insbesondere mit einem deutlichen Anstieg von Untermietangeboten zusammenhängt. Von den insgesamt vakanten 76.000 m² werden rd. 19.500 m² zur Untermiete angeboten. Im Vorjahr gab es dagegen nur 6.000 m² Untermietflächen. Damit verfügt Bochum nun über eine Leerstandsquote, die für einen funktionierenden Markt auch erforderlich ist. Insbesondere ist dabei zu berücksichtigen, dass etwa ein Viertel der leerstehenden Flächen nur einem sehr einfachen Qualitätsstandard entspricht, der kaum nachgefragt wird.
2023 wurde ein Rekord-Fertigstellungsvolumen von rund 76.500 m² Bürofläche erreicht, was mehr als dem 3-fachen der normalen jährlichen Bautätigkeit in Bochum entspricht. Aktuell sind von diesen 76.500 m² nur noch etwa 1.900 m² verfügbar, was die hohe Nachfrage nach Neubauflächen verdeutlicht. Für 2024 wird ein deutlich geringeres Neubauvolumen in Höhe von etwa 38.000 m² erwartet, dass aber immer noch 65 % über dem Durchschnittswert liegt. Von diesen Flächen sind derzeit noch etwa 15.000 m² verfügbar.
Mieten
Die Bochumer Büromieten sind auch 2023 im Durchschnitt wie in der Spitze weiter gestiegen. Die gewichtete Nettodurchschnittsmiete lag 2023 bei 12,89 EUR je m² monatlich (Vorjahr 12,81 EUR/m²). Rechnet man die Vertragsabschlüsse über Neubauerstbezüge heraus, so ergibt sich für Bestandsobjekte ein deutlich stärkerer Anstieg der Durchschnittsmiete auf rd. 11,42 EUR/m² (Vorjahr: 10,42 EUR/m²). Auch die realisierte Spitzenmiete (als Median im obersten Mietpreissegment) zeigt einen deutlichen Sprung nach oben. Nach 16,40 EUR/m² im Vorjahr liegt diese nun bei 19,60 EUR/m². Der Sprung über die 20 EUR-Marke ist nur eine Frage der Zeit und in Einzelfällen ist sie auch schon übertroffen worden. So ist darauf hinzuweisen, dass das neue Polizeipräsidium aufgrund des sehr speziellen Charakters der Immobilie und seiner Größe mit diversen Sonderflächen bei der Analyse der Mieten für 2023 ausgeklammert worden ist, um eine verzerrte Darstellung zu vermeiden.
Ausschau
„Da Bochum in verschiedenen Neubauprojekten im Stadtgebiet weiterhin sehr attraktive Flächen anbietet, erwarten wir auch für 2024 einen soliden Flächenumsatz. Nach mehreren überdurchschnittlichen Jahren ist die Wahrscheinlichkeit allerdings hoch, dass die zuletzt gesehenen Dimensionen nicht ganz erreicht werden.“ prognostiziert Markus Büchte. „Die Mieten werden in etwa auf dem aktuell hohen Niveau verbleiben und punktuell in der Spitze auch weiter steigen. In Bezug auf die Leerstandsquote sehen wir wenig Veränderung und erwarten weiterhin einen Wert um 4,5%.“
