11.03.2024 Kostenfreie Immobilienbewertung ist oft kein repräsentativer Wert
Die OTTO STÖBEN GmbH, mit über 100 Jahren Erfahrung im Immobiliensektor, klärt darüber auf, dass kostenfreie Immobilienbewertungen oft zu unrealistischen Einschätzungen führen. Toni Pons, Leiter der Gutachtenabteilung, betont, dass kostenfreie Bewertungen, die von einigen Mitbewerbern angeboten werden, zwar beliebt, aber nicht zuverlässig sind.
Wettbewerb auf dem Immobilienmarkt
Seit einigen Jahren werden von einigen Mitbewerbern auf dem Immobilienmarkt die kostenfreien Bewertungen in sämtlichen Medien sehr engagiert beworben. Verbraucherstudien zeigen schon immer, dass die Konsumenten gerne alles annehmen, solange keine Kosten auf sie zukommen. Hierbei ist es in der Steigerungsform häufig nicht einmal zwingend relevant, ob das betreffende Produkt überhaupt benötigt wird. "Deshalb kommt das Angebot einer kostenfreien Bewertung gut an - egal ob ein Interesse am Verkauf des eigenen Hauses besteht oder nicht. Dabei wird ungefragt angenommen, dass das Ergebnis – das Produkt – dieser kostenfreien Dienstleistung realistisch ist", weiß der Leiter der Gutachtenabteilung, Toni Pons, aus zahlreichen Gesprächen mit Kunden zu berichten.
Grundlagen einer Wertermittlung
Bei der Anforderung aller für die Wertermittlung erforderlichen Auskünfte und Unterlagen von den zuständigen Ämtern und Behörden sind die dadurch anfallenden, amtlichen Gebühren zu erstatten, wodurch bereits Kosten erzeugt werden, bevor die eigentliche Tätigkeit eines Gutachters beginnt. Diese Kosten können sich schnell auf 150 - 250 € belaufen - ohne jegliche Arbeitsleistung hierfür in Betracht zu ziehen. Allerdings schenkt Ihnen der betreffende Dienstleister diese Kosten selbstverständlich nicht. Schlussfolgernd werden sehr wichtige Unterlagen und Auskünfte nicht abgerufen und hinterfragt. Vor diesem Hintergrund kann es im Ergebnis nur eine sehr grobkörnige Werteinschätzung sein, die anhand weniger Grunddaten entsteht - ohne alle wertbeeinflussenden Faktoren zu berücksichtigen oder wenigstens zu überprüfen.
Trick oder Masche?
Warum bietet ein Dienstleister eine Leistung kostenfrei an, wenn andere dafür eine Honorarleistung erhalten möchten? Was sagt also der Wert einer kostenfreien Werteinschätzung aus, wenn nicht alle möglichen, wertrelevanten Einflussfaktoren betrachtet wurden? Welche Aussagekraft hat dieser Wert und wofür kann ich ihn nutzen? Kann das Ergebnis für weitere Entscheidungsfindungen hilfreich sein?
"Die Antworten", so der Leiter der OTTO STÖBEN GmbH Toni Pons, "erschließen sich, wenn wir uns dem eigentlichen Zweck der kostenfreien Dienstleistung widmen. Es wird die Intention verfolgt, anhand der geleisteten Vorarbeit in Form einer kostenfreien Bewertung einen Folgeauftrag zu generieren und zwar den kostenpflichtigen Makler-/Verkaufsauftrag, also in Form des umgangssprachlichen ‚Bauernfänger-Prinzips‘.
Daraus entsteht im Umkehrschluss der logische Anschein eines verzerrten Bewertungsergebnisses, weil mit einem höheren Wert der Immobilie selbstverständlich auch die Erfolgsquote für den Abschluss eines Vermarktungsvertrages steigt. Der Immobilienmakler, der den höchsten Wert des voraussichtlichen Verkaufspreises angibt, erhält den Auftrag zur Vermarktung. Dieser Kontext ruft das sogenannte ‚Makler-Hopping‘ auf den Plan, wodurch plötzlich ganz automatisch die Qualität des Immobilienmaklers zur nebensächlichen Rolle wird. Die Ernüchterung stellt sich erst zu einem späteren Zeitpunkt ein, wenn der versprochene Verkaufspreis möglicherweise doch nicht erzielt werden kann und mit Pech sogar die Servicequalität und die allgemeine, fachliche Kompetenz des Maklers zu wünschen übrig lässt. Die Gründe liegen in den häufigsten Fällen darin, dass der Verkaufswert anfangs zu hoch angesetzt wurde, weil
- der Auftrag eingeholt werden sollte,
- die fachliche Kompetenz und/oder (regionale) Markterfahrung fehlte und
- die vorab nicht geprüften Sachverhalte die Marktgängigkeit beeinflussten."
Fazit - eine kostenfreie Bewertung erzeugt keinen repräsentativen Wert
Eine kostenfreie Bewertung erzeugt keinen repräsentativen Wert Ihrer Immobilie, weil nicht alle wertrelevanten Aspekte geprüft werden, und verfolgt außerdem immer einen bestimmten Zweck. Fachwissen von Fachleuten wird niemals kostenfrei sein.
Toni Pons von der OTTO STÖBEN GmbH rät: "Schaffen Sie für sich selbst Klarheit und nutzen Sie die stärkste Waffe – Ihren wertvollen Verstand. Wenn Sie lediglich eine grobe Werteinschätzung anstreben, weil Sie nur einen ungefähren Wert Ihrer Immobilie wissen wollen - ohne dabei ein bestimmtes Ziel zu verfolgen wie zum Beispiel Verkauf, Schenkung, Erbschaft, Nachweiserbringung beim Finanzamt -, empfehlen wir Ihnen, sich einfach selbstständig über das allgemeine Preisniveau in der betreffenden Umgebung Ihrer Immobilie über die digitalen Möglichkeiten zu informieren beispielsweise auch mit Hilfe unseres halbjährigen Marktberichtes. Damit haben Sie sicher kein schlechteres Ergebnis im Vergleich zu einer kostenfreien Bewertung."
Wettbewerb auf dem Immobilienmarkt
Seit einigen Jahren werden von einigen Mitbewerbern auf dem Immobilienmarkt die kostenfreien Bewertungen in sämtlichen Medien sehr engagiert beworben. Verbraucherstudien zeigen schon immer, dass die Konsumenten gerne alles annehmen, solange keine Kosten auf sie zukommen. Hierbei ist es in der Steigerungsform häufig nicht einmal zwingend relevant, ob das betreffende Produkt überhaupt benötigt wird. "Deshalb kommt das Angebot einer kostenfreien Bewertung gut an - egal ob ein Interesse am Verkauf des eigenen Hauses besteht oder nicht. Dabei wird ungefragt angenommen, dass das Ergebnis – das Produkt – dieser kostenfreien Dienstleistung realistisch ist", weiß der Leiter der Gutachtenabteilung, Toni Pons, aus zahlreichen Gesprächen mit Kunden zu berichten.
Grundlagen einer Wertermittlung
Bei der Anforderung aller für die Wertermittlung erforderlichen Auskünfte und Unterlagen von den zuständigen Ämtern und Behörden sind die dadurch anfallenden, amtlichen Gebühren zu erstatten, wodurch bereits Kosten erzeugt werden, bevor die eigentliche Tätigkeit eines Gutachters beginnt. Diese Kosten können sich schnell auf 150 - 250 € belaufen - ohne jegliche Arbeitsleistung hierfür in Betracht zu ziehen. Allerdings schenkt Ihnen der betreffende Dienstleister diese Kosten selbstverständlich nicht. Schlussfolgernd werden sehr wichtige Unterlagen und Auskünfte nicht abgerufen und hinterfragt. Vor diesem Hintergrund kann es im Ergebnis nur eine sehr grobkörnige Werteinschätzung sein, die anhand weniger Grunddaten entsteht - ohne alle wertbeeinflussenden Faktoren zu berücksichtigen oder wenigstens zu überprüfen.
Trick oder Masche?
Warum bietet ein Dienstleister eine Leistung kostenfrei an, wenn andere dafür eine Honorarleistung erhalten möchten? Was sagt also der Wert einer kostenfreien Werteinschätzung aus, wenn nicht alle möglichen, wertrelevanten Einflussfaktoren betrachtet wurden? Welche Aussagekraft hat dieser Wert und wofür kann ich ihn nutzen? Kann das Ergebnis für weitere Entscheidungsfindungen hilfreich sein?
"Die Antworten", so der Leiter der OTTO STÖBEN GmbH Toni Pons, "erschließen sich, wenn wir uns dem eigentlichen Zweck der kostenfreien Dienstleistung widmen. Es wird die Intention verfolgt, anhand der geleisteten Vorarbeit in Form einer kostenfreien Bewertung einen Folgeauftrag zu generieren und zwar den kostenpflichtigen Makler-/Verkaufsauftrag, also in Form des umgangssprachlichen ‚Bauernfänger-Prinzips‘.
Daraus entsteht im Umkehrschluss der logische Anschein eines verzerrten Bewertungsergebnisses, weil mit einem höheren Wert der Immobilie selbstverständlich auch die Erfolgsquote für den Abschluss eines Vermarktungsvertrages steigt. Der Immobilienmakler, der den höchsten Wert des voraussichtlichen Verkaufspreises angibt, erhält den Auftrag zur Vermarktung. Dieser Kontext ruft das sogenannte ‚Makler-Hopping‘ auf den Plan, wodurch plötzlich ganz automatisch die Qualität des Immobilienmaklers zur nebensächlichen Rolle wird. Die Ernüchterung stellt sich erst zu einem späteren Zeitpunkt ein, wenn der versprochene Verkaufspreis möglicherweise doch nicht erzielt werden kann und mit Pech sogar die Servicequalität und die allgemeine, fachliche Kompetenz des Maklers zu wünschen übrig lässt. Die Gründe liegen in den häufigsten Fällen darin, dass der Verkaufswert anfangs zu hoch angesetzt wurde, weil
- der Auftrag eingeholt werden sollte,
- die fachliche Kompetenz und/oder (regionale) Markterfahrung fehlte und
- die vorab nicht geprüften Sachverhalte die Marktgängigkeit beeinflussten."
Fazit - eine kostenfreie Bewertung erzeugt keinen repräsentativen Wert
Eine kostenfreie Bewertung erzeugt keinen repräsentativen Wert Ihrer Immobilie, weil nicht alle wertrelevanten Aspekte geprüft werden, und verfolgt außerdem immer einen bestimmten Zweck. Fachwissen von Fachleuten wird niemals kostenfrei sein.
Toni Pons von der OTTO STÖBEN GmbH rät: "Schaffen Sie für sich selbst Klarheit und nutzen Sie die stärkste Waffe – Ihren wertvollen Verstand. Wenn Sie lediglich eine grobe Werteinschätzung anstreben, weil Sie nur einen ungefähren Wert Ihrer Immobilie wissen wollen - ohne dabei ein bestimmtes Ziel zu verfolgen wie zum Beispiel Verkauf, Schenkung, Erbschaft, Nachweiserbringung beim Finanzamt -, empfehlen wir Ihnen, sich einfach selbstständig über das allgemeine Preisniveau in der betreffenden Umgebung Ihrer Immobilie über die digitalen Möglichkeiten zu informieren beispielsweise auch mit Hilfe unseres halbjährigen Marktberichtes. Damit haben Sie sicher kein schlechteres Ergebnis im Vergleich zu einer kostenfreien Bewertung."
