07.03.2024 Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien: Warten auf die Wende
In einem aktuellen Market in Minutes (MiM) hat Savills auf den Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien in Deutschland im Februar 2024geblickt. Laut Savills rechneten im Frühjahr letzten Jahres viele Marktakteure damit, dass es zu einer Wende am Immobilieninvestmentmarkt kommen würde, wenn die Europäische Zentralbank (EZB) die Zinsen nicht weiter erhöht. Nach inzwischen drei EZB-Sitzungen ohne einen solchen Zinsschritt ist klar, dass sich diese Erwartungen nicht erfüllt haben. Auch im Februar zeichnete sich eine solche Wende nicht ab. Savills hat gut achtzig Transaktionen mit einem Volumen von ca. 1,7 Mrd. Euro und damit etwa dieselben Werte wie im Januar registriert. Die Zahlen der ersten beiden Monate entsprechen zudem etwa den Vorjahreswerten. Die Talsohle bei der Transaktionsaktivität scheint erreicht zu sein, überwunden ist sie wohl noch nicht. So beobachtet Savills weiterhin keine nennenswert steigende Zahl an Transaktionsprozessen. Darüber hinaus werden nach wie vor manche Prozesse abgebrochen und münden nicht in einen Verkauf, weil der Zielpreis des Eigentümers nicht erreicht wurde.
• Gegen einen baldigen Aufschwung spricht auch, dass zunehmend weniger Geld in Immobilienvehikel fließt. So verzeichneten offene Immobilien-Publikumsfonds nun seit sechs Monaten in Folge Nettomittelabflüsse und bei Spezialfonds hat sich der Zufluss gegenüber dem Vorjahr etwa halbiert. Da der Mittelzufluss ein nachlaufender Indikator ist, dürfte sich die Abwärtsbewegung noch fortsetzen.
• Fremdkapital bleibt ebenfalls knapp: Die Finanzierungsbedingungen sind seit nunmehr zwei Jahren extrem restriktiv und noch signalisieren nur sehr wenige Finanzierer, dass sie ihre Konditionen in den nächsten Monaten lockern werden. Das hält den Refinanzierungsstress hoch und wird auch in den kommenden Monaten immer wieder zu Verkäufen führen.
• Die potenziellen Käufer für solche Objekte sind durchaus zahlreich und generell steigt unserem Eindruck nach die Zahl der Investoren, die Kaufbereitschaft signalisieren. Allerdings stellt Savills auch fest, dass die Bereitschaft zum Kauf zwar eine notwendige, aber noch keine hinreichende Bedingung für eine Transaktion ist. So sind manche Investoren mitunter kaufwillig, das aber nur zu unrealistisch niedrigen Preisen. In anderen Fällen scheitern Transaktionen bzw. schon die Abgabe von Geboten an der Finanzierung oder an der Freigabe des Eigenkapitals.
• Insgesamt interpretiert Savills die Gemengelage so, dass sich die Talsohle noch länger streckt und die Wende sich eher behutsam als schwungvoll vollziehen wird. Zu schwer wiegt die Rückkehr aus dem Nullzinsumfeld in eine Welt mit Zinsen.
• Gegen einen baldigen Aufschwung spricht auch, dass zunehmend weniger Geld in Immobilienvehikel fließt. So verzeichneten offene Immobilien-Publikumsfonds nun seit sechs Monaten in Folge Nettomittelabflüsse und bei Spezialfonds hat sich der Zufluss gegenüber dem Vorjahr etwa halbiert. Da der Mittelzufluss ein nachlaufender Indikator ist, dürfte sich die Abwärtsbewegung noch fortsetzen.
• Fremdkapital bleibt ebenfalls knapp: Die Finanzierungsbedingungen sind seit nunmehr zwei Jahren extrem restriktiv und noch signalisieren nur sehr wenige Finanzierer, dass sie ihre Konditionen in den nächsten Monaten lockern werden. Das hält den Refinanzierungsstress hoch und wird auch in den kommenden Monaten immer wieder zu Verkäufen führen.
• Die potenziellen Käufer für solche Objekte sind durchaus zahlreich und generell steigt unserem Eindruck nach die Zahl der Investoren, die Kaufbereitschaft signalisieren. Allerdings stellt Savills auch fest, dass die Bereitschaft zum Kauf zwar eine notwendige, aber noch keine hinreichende Bedingung für eine Transaktion ist. So sind manche Investoren mitunter kaufwillig, das aber nur zu unrealistisch niedrigen Preisen. In anderen Fällen scheitern Transaktionen bzw. schon die Abgabe von Geboten an der Finanzierung oder an der Freigabe des Eigenkapitals.
• Insgesamt interpretiert Savills die Gemengelage so, dass sich die Talsohle noch länger streckt und die Wende sich eher behutsam als schwungvoll vollziehen wird. Zu schwer wiegt die Rückkehr aus dem Nullzinsumfeld in eine Welt mit Zinsen.
