03.03.2024 Wohnen Region Düsseldorf: Preisrückgang, aber kein Preisrutsch
Diese Entwicklungen gehen aus dem neuen Immobilienpreisspiegel 2024 des Ring Deutscher Makler (RDM), Verband der Immobilienberufe, Bezirksverband Düsseldorf hervor. In ihm sind die Preis- und Mietentwicklungen in der Landeshauptstadt sowie einigen Umlandstädten in den zurückliegenden zwölf Monaten zusammengefasst.
Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser sanken in den vergangenen Monaten in allen untersuchten Städten der Region: Der Rückgang lag zwischen zwei und zehn Prozent. Dabei waren die Nachlässe für sanierungsbedürftige Häuser zumeist höher als für Objekte ohne Modernisierungsstaus. „Das liegt daran, dass Käufer von Häusern, in die lange nicht investiert wurde, den Betrag für ihre anstehenden Sanierungsvorhaben oft von der Preisvorstellung des Immobilienverkäufers abziehen. Meistens haben sie damit Erfolg. Denn Zinswende, höhere Handwerkerkosten und strengere Banken sorgen dafür, dass solche Häuser nur mit größeren Abschlägen einen neuen Besitzer finden“, erläutert RDM-Vorsitzender Carsten Meier.
Für Objekte in sehr guten Lagen gingen die Preise vor allem in der Landeshauptstadt stärker zurück als in Umlandgemeinden: Der Preis für ein freistehendes Einfamilienhaus in sehr guter Lage sank von 1,53 Millionen Euro auf 1,39 Millionen Euro (-9 Prozent). Aufgrund der gestiegenen Zinsen ist die Zahl der potenziellen Erwerber, die sich Immobilien in dieser Kategorie leisten können, gesunken. Die abgeflachte Nachfrage wirkt sich auf die Preise aus.
In Mönchengladbach muss für ein gebrauchtes Einfamilienhaus an einem vergleichbaren, sehr guten Standort mit 620.000 Euro gerechnet werden (-5 Prozent), in Neuss liegt der Preis bei etwa 930.000 Euro (-5 Prozent). Freistehende Einfamilienhäuser in mittelguten Lagen kosten in Ratingen etwa 500.000 Euro (-6 Prozent). In Krefeld und Mönchengladbach schlagen sie mit 340.000 Euro zu Buche. Das entspricht einem Rückgang von 6 beziehungsweise 7 Prozent.
Preisrückgänge bei Eigentumswohnungen teils im zweistelligen Prozentbereich
Etwas höher fielen die Preisnachlässe bei Eigentumswohnungen aus. Auch hier waren sanierungsbedürftige Objekte einem größeren Rückgang ausgesetzt als gepflegte Immobilien, in die man ohne größere Verschönerungsmaßnahmen einziehen kann. „Grob kann man sagen, dass die Quadratmeterpreise für einfach und mittelgut ausgestattete Wohnungen fast überall im zweistelligen Prozentbereich fielen, während die Kosten für Wohnungen in guten Lagen und mit guter Ausstattung lediglich Preisnachlässe im einstelligen Prozentbereich hinnehmen mussten“, erläutert Experte Meier, der zudem Geschäftsführender Gesellschafter der Düsseldorfer Meier & Meier Immobilien GmbH ist.
In sehr guten Lagen der Landeshauptstadt belaufen sich die Kosten für Eigentumswohnungen in Bestandgebäuden auf 6.600 Euro (-4 Prozent), in einfachen Lagen auf 1.900 Euro (-14 Prozent). In Mettmann gingen sie an stark nachgefragten Standorten um 9 Prozent zurück: von 3.800 auf 3.450 Euro pro Wohnquadratmeter. In einfachen Lagen flachten sie in Mettmann von 1.650 auf 1.400 Euro ab (-15 Prozent). Den größten Rückgang mit 20 Prozent verbuchten Wohnungen in mittelguten Lagen von Krefeld.
Immobilienexperte Meier beobachtet, dass die Preise zwar in vielen Segmenten gesunken sind. Von einem massiven Preisrutsch könne aber keine Rede sein. Die Preise für Häuser und Wohnungen seien noch immer auf hohem Niveau. Man dürfe nicht vergessen, dass sich die Immobilienwerte in unserer Region zwischen 2011 und 2021 verdoppelt hatten, rechnet Makler Meier vor.
Das belegen auch Auswertungen der Analysefirma Sprengnetter sowie des Immobilienportals Immoscout24. Dabei wurde der Zeitraum seit 2018 untersucht. Trotz der Korrekturen nach unten in den vergangenen Monaten liege die durchschnittliche Wertsteigerung seit 2018 bei rund 40 Prozent.
„Wenn es jetzt zu einer Marktberuhigung mit leichten Abschlägen kommt, sollte das für die meisten Verkäufer verschmerzbar sein“, so Meier. Die Käufer wiederum freuen sich über diese Entwicklung: Sie können unter mehr Angeboten wählen und stoßen bei der Suche auf weniger Wettbewerber und niedrigere Immobilienpreise als vor zwei Jahren.
Unverändert hohe Nachfrage nach Mietwohnungen
Eine ungebrochen hohe Nachfrage und steigende Kosten verbuchen Mietwohnungen. Dies gilt gleichermaßen für Wohnungen in Neubauten wie für Wohnungen in Bestandsgebäuden. Bei den Mieten in Bestandsgebäuden lag der Anstieg – je nach Lage und Ausstattung – zwischen 3 und 14 Prozent. Bei solchen im Neubauerstbezug erhöhten sich die Kaltmieten um teils 17 Prozent.
In guten Lagen von Düsseldorf kletterten die Kaltmieten pro Quadratmeter Wohnfläche von 13,50 auf 14,50 Euro (+7 Prozent), in Viersen erhöhten sie sich an guten Standorten um zehn Prozent: von 7,70 auf 8,50 Euro, in Mönchengladbach lag die Steigerung bei 5 Prozent: von 8,80 auf 9,20 Euro.
Für Wohnungen im Neubau-Erstbezug lag der Mietanstieg in der Landeshauptstadt in sehr guten Lagen bei drei Prozent und ging von 18,50 auf 19 Euro zurück. In Mönchengladbach müssen etwa 14 Euro einkalkuliert werden (+4 Prozent), in Neuss und Ratingen müssen 15,50 Euro (+3 Prozent) berechnet werden und in Mettmann 14 Euro (+4 Prozent).
Die größte Erhöhung gab es in Krefeld an mittelguten Standorten. Hier lag der Anstieg bei 17 Prozent: Die Kaltmieten erhöhten sich von 9 auf 10,50 Euro.
Eine Entspannung am Mietmarkt ist nicht absehbar. Das hat mehrere Gründe: Seit eineinhalb Jahren stockt der Wohnungsneubau. Auch die aktuellen Genehmigungszahlen sinken weiter. In diesem Jahr rechnet das Bauministerium mit 265.000 Neubau-Wohnungen. Im vergangenen Jahr wurden laut Deutschem Institut für Wirtschaftsforschung rund 270.000 Wohnungen fertiggestellt.
Zinsanstieg, höhere Bau- und Materialkosten machen Projektentwicklern weiterhin zu schaffen. Auch das Ende 2023 überraschend gestoppte zinsgünstige KfW-Darlehen für den Mietwohnungsbau, das im Zuge des Bundesverfassungsgerichtsurteils und der nachfolgenden Haushaltskrise gestoppt wurde, trug zur weiteren Verunsicherung der Branche bei. „Hinzu kommt, dass aufgrund der höheren Zinsen weniger Personen ein Haus oder eine Wohnung finanzieren können. Sie bleiben Mieter und machen mittelfristig keine Mietwohnung frei“, ergänzt Meier.
Neben den vermutlich weiter steigenden Kaltmieten kommen auf die Mieter seit Jahresanfang höhere Nebenkosten aufgrund der Erhöhung der CO2-Abgabe zu. Experten rechnen, dass auf einen Haushalt mit einem jährlichen Gasverbrauch von 20.000 Kilowattstunden Mehrkosten von circa 70 Euro pro Jahr zukommen.
Prognose für 2024: Hohe Nachfrage, mehr Eigenmittel bei Finanzierung
Die Expertinnen und Experten des RDM-Düsseldorf rechnen mit einem stabilen Markt und glauben, dass die Preise für gut verkäufliche Objekte im laufenden Jahr konstant bleiben. Die Kosten für Objekte mit Nachteilen bei Lage und Zustand könnten weiter sinken. Wie weit die Preise für solche sanierungsbedürftigen Objekte zurückgehen, wird auch davon abhängen, wie viel Geld die Bundesregierung weiterhin für Fördermittel für Sanierung, Dämmung, Heizungstausch etc. zur Verfügung stellt.
Gleichwohl ist festzustellen, dass die Nachfrage nach Immobilien ungebrochen groß ist. Mittlerweile haben sich Kaufinteressenten an das neue Zinsniveau gewöhnt, bringen mehr Eigenmittel mit und finanzieren einen geringeren Kaufpreisanteil.
Seit Spätsommer 2023 gab es keine Zinserhöhungen mehr. Dies entspannt die Lage zusätzlich. Gleichzeitig ging die Inflation zurück. Viele Verbraucher haben dank vergleichsweise hoher Tarifabschlüsse mehr Geld zur Verfügung. Weil sich die wirtschaftliche Schwäche nicht auf den Arbeitsmarkt auswirkt, ist davon auszugehen, dass die Immobiliennachfrage weiterhin hoch bleibt.
Wegen der gesunkenen Inflation rechnen Ökonomen außerdem damit, dass die Europäische Zentralbank (EZB) in diesem Jahr eine geldpolitische Wende einleiten und ihre Zinsen leicht senken könnte. Damit dürften auch Hypothekenkredite wieder günstiger werden. Seit einigen Monaten liegt der Leitzins stabil bei 4,5 Prozent. Dass die Zinsen aber wieder auf einen so niederen Satz wie Anfang 2022 fallen, ist unwahrscheinlich.
Die Preise für freistehende Einfamilienhäuser sanken in den vergangenen Monaten in allen untersuchten Städten der Region: Der Rückgang lag zwischen zwei und zehn Prozent. Dabei waren die Nachlässe für sanierungsbedürftige Häuser zumeist höher als für Objekte ohne Modernisierungsstaus. „Das liegt daran, dass Käufer von Häusern, in die lange nicht investiert wurde, den Betrag für ihre anstehenden Sanierungsvorhaben oft von der Preisvorstellung des Immobilienverkäufers abziehen. Meistens haben sie damit Erfolg. Denn Zinswende, höhere Handwerkerkosten und strengere Banken sorgen dafür, dass solche Häuser nur mit größeren Abschlägen einen neuen Besitzer finden“, erläutert RDM-Vorsitzender Carsten Meier.
Für Objekte in sehr guten Lagen gingen die Preise vor allem in der Landeshauptstadt stärker zurück als in Umlandgemeinden: Der Preis für ein freistehendes Einfamilienhaus in sehr guter Lage sank von 1,53 Millionen Euro auf 1,39 Millionen Euro (-9 Prozent). Aufgrund der gestiegenen Zinsen ist die Zahl der potenziellen Erwerber, die sich Immobilien in dieser Kategorie leisten können, gesunken. Die abgeflachte Nachfrage wirkt sich auf die Preise aus.
In Mönchengladbach muss für ein gebrauchtes Einfamilienhaus an einem vergleichbaren, sehr guten Standort mit 620.000 Euro gerechnet werden (-5 Prozent), in Neuss liegt der Preis bei etwa 930.000 Euro (-5 Prozent). Freistehende Einfamilienhäuser in mittelguten Lagen kosten in Ratingen etwa 500.000 Euro (-6 Prozent). In Krefeld und Mönchengladbach schlagen sie mit 340.000 Euro zu Buche. Das entspricht einem Rückgang von 6 beziehungsweise 7 Prozent.
Preisrückgänge bei Eigentumswohnungen teils im zweistelligen Prozentbereich
Etwas höher fielen die Preisnachlässe bei Eigentumswohnungen aus. Auch hier waren sanierungsbedürftige Objekte einem größeren Rückgang ausgesetzt als gepflegte Immobilien, in die man ohne größere Verschönerungsmaßnahmen einziehen kann. „Grob kann man sagen, dass die Quadratmeterpreise für einfach und mittelgut ausgestattete Wohnungen fast überall im zweistelligen Prozentbereich fielen, während die Kosten für Wohnungen in guten Lagen und mit guter Ausstattung lediglich Preisnachlässe im einstelligen Prozentbereich hinnehmen mussten“, erläutert Experte Meier, der zudem Geschäftsführender Gesellschafter der Düsseldorfer Meier & Meier Immobilien GmbH ist.
In sehr guten Lagen der Landeshauptstadt belaufen sich die Kosten für Eigentumswohnungen in Bestandgebäuden auf 6.600 Euro (-4 Prozent), in einfachen Lagen auf 1.900 Euro (-14 Prozent). In Mettmann gingen sie an stark nachgefragten Standorten um 9 Prozent zurück: von 3.800 auf 3.450 Euro pro Wohnquadratmeter. In einfachen Lagen flachten sie in Mettmann von 1.650 auf 1.400 Euro ab (-15 Prozent). Den größten Rückgang mit 20 Prozent verbuchten Wohnungen in mittelguten Lagen von Krefeld.
Immobilienexperte Meier beobachtet, dass die Preise zwar in vielen Segmenten gesunken sind. Von einem massiven Preisrutsch könne aber keine Rede sein. Die Preise für Häuser und Wohnungen seien noch immer auf hohem Niveau. Man dürfe nicht vergessen, dass sich die Immobilienwerte in unserer Region zwischen 2011 und 2021 verdoppelt hatten, rechnet Makler Meier vor.
Das belegen auch Auswertungen der Analysefirma Sprengnetter sowie des Immobilienportals Immoscout24. Dabei wurde der Zeitraum seit 2018 untersucht. Trotz der Korrekturen nach unten in den vergangenen Monaten liege die durchschnittliche Wertsteigerung seit 2018 bei rund 40 Prozent.
„Wenn es jetzt zu einer Marktberuhigung mit leichten Abschlägen kommt, sollte das für die meisten Verkäufer verschmerzbar sein“, so Meier. Die Käufer wiederum freuen sich über diese Entwicklung: Sie können unter mehr Angeboten wählen und stoßen bei der Suche auf weniger Wettbewerber und niedrigere Immobilienpreise als vor zwei Jahren.
Unverändert hohe Nachfrage nach Mietwohnungen
Eine ungebrochen hohe Nachfrage und steigende Kosten verbuchen Mietwohnungen. Dies gilt gleichermaßen für Wohnungen in Neubauten wie für Wohnungen in Bestandsgebäuden. Bei den Mieten in Bestandsgebäuden lag der Anstieg – je nach Lage und Ausstattung – zwischen 3 und 14 Prozent. Bei solchen im Neubauerstbezug erhöhten sich die Kaltmieten um teils 17 Prozent.
In guten Lagen von Düsseldorf kletterten die Kaltmieten pro Quadratmeter Wohnfläche von 13,50 auf 14,50 Euro (+7 Prozent), in Viersen erhöhten sie sich an guten Standorten um zehn Prozent: von 7,70 auf 8,50 Euro, in Mönchengladbach lag die Steigerung bei 5 Prozent: von 8,80 auf 9,20 Euro.
Für Wohnungen im Neubau-Erstbezug lag der Mietanstieg in der Landeshauptstadt in sehr guten Lagen bei drei Prozent und ging von 18,50 auf 19 Euro zurück. In Mönchengladbach müssen etwa 14 Euro einkalkuliert werden (+4 Prozent), in Neuss und Ratingen müssen 15,50 Euro (+3 Prozent) berechnet werden und in Mettmann 14 Euro (+4 Prozent).
Die größte Erhöhung gab es in Krefeld an mittelguten Standorten. Hier lag der Anstieg bei 17 Prozent: Die Kaltmieten erhöhten sich von 9 auf 10,50 Euro.
Eine Entspannung am Mietmarkt ist nicht absehbar. Das hat mehrere Gründe: Seit eineinhalb Jahren stockt der Wohnungsneubau. Auch die aktuellen Genehmigungszahlen sinken weiter. In diesem Jahr rechnet das Bauministerium mit 265.000 Neubau-Wohnungen. Im vergangenen Jahr wurden laut Deutschem Institut für Wirtschaftsforschung rund 270.000 Wohnungen fertiggestellt.
Zinsanstieg, höhere Bau- und Materialkosten machen Projektentwicklern weiterhin zu schaffen. Auch das Ende 2023 überraschend gestoppte zinsgünstige KfW-Darlehen für den Mietwohnungsbau, das im Zuge des Bundesverfassungsgerichtsurteils und der nachfolgenden Haushaltskrise gestoppt wurde, trug zur weiteren Verunsicherung der Branche bei. „Hinzu kommt, dass aufgrund der höheren Zinsen weniger Personen ein Haus oder eine Wohnung finanzieren können. Sie bleiben Mieter und machen mittelfristig keine Mietwohnung frei“, ergänzt Meier.
Neben den vermutlich weiter steigenden Kaltmieten kommen auf die Mieter seit Jahresanfang höhere Nebenkosten aufgrund der Erhöhung der CO2-Abgabe zu. Experten rechnen, dass auf einen Haushalt mit einem jährlichen Gasverbrauch von 20.000 Kilowattstunden Mehrkosten von circa 70 Euro pro Jahr zukommen.
Prognose für 2024: Hohe Nachfrage, mehr Eigenmittel bei Finanzierung
Die Expertinnen und Experten des RDM-Düsseldorf rechnen mit einem stabilen Markt und glauben, dass die Preise für gut verkäufliche Objekte im laufenden Jahr konstant bleiben. Die Kosten für Objekte mit Nachteilen bei Lage und Zustand könnten weiter sinken. Wie weit die Preise für solche sanierungsbedürftigen Objekte zurückgehen, wird auch davon abhängen, wie viel Geld die Bundesregierung weiterhin für Fördermittel für Sanierung, Dämmung, Heizungstausch etc. zur Verfügung stellt.
Gleichwohl ist festzustellen, dass die Nachfrage nach Immobilien ungebrochen groß ist. Mittlerweile haben sich Kaufinteressenten an das neue Zinsniveau gewöhnt, bringen mehr Eigenmittel mit und finanzieren einen geringeren Kaufpreisanteil.
Seit Spätsommer 2023 gab es keine Zinserhöhungen mehr. Dies entspannt die Lage zusätzlich. Gleichzeitig ging die Inflation zurück. Viele Verbraucher haben dank vergleichsweise hoher Tarifabschlüsse mehr Geld zur Verfügung. Weil sich die wirtschaftliche Schwäche nicht auf den Arbeitsmarkt auswirkt, ist davon auszugehen, dass die Immobiliennachfrage weiterhin hoch bleibt.
Wegen der gesunkenen Inflation rechnen Ökonomen außerdem damit, dass die Europäische Zentralbank (EZB) in diesem Jahr eine geldpolitische Wende einleiten und ihre Zinsen leicht senken könnte. Damit dürften auch Hypothekenkredite wieder günstiger werden. Seit einigen Monaten liegt der Leitzins stabil bei 4,5 Prozent. Dass die Zinsen aber wieder auf einen so niederen Satz wie Anfang 2022 fallen, ist unwahrscheinlich.
