03.10.2023 Höhere Dichte für die Belebung der Berliner Innenstadt notwendig
Die James Cloppenburg Real Estate Holding KG hat in Zusammenarbeit mit der EBS Universität für Wirtschaft und Recht eine Studie zur gesellschaftlichen Transformation der Innenstadt durchgeführt. In der gleichnamigen Untersuchung wurden insgesamt 20 Innenstadtlagen in neun deutschen Großstädten analysiert und aufgezeigt, wie diese sich in ihrem Nutzungsverhalten verändert haben. Für die Studie wurden spezielle Strategien zur Datennutzung und Analyse von Innenstädten entwickelt, die über die bisherigen Analysewerkzeuge der Stadtforschung hinausgehen. Erhoben wurde die Studie mit Hilfe von GPS-Mobilfunkdaten. Erstmals konnten mit den Informationen Rückschlüsse für die Standortanalyse urbaner Gebiete gezogen werden. Unter anderem ließ sich erkennen, welche, wie häufig und wie lange Menschen bestimmte Standorte besuchen. In der Stadt Berlin hat die Untersuchung den Fokus auf die Lagen um den Kurfürstendamm, Tauentzien- und Schlossstraße gesetzt.
Einzelhandel bleibt tragende Säule der Berliner Innenstadtlagen
Die Studie stellt zwar fest, dass nach der Corona-Pandemie die Menschen wieder in die Innenstädte zurückkehren. Obwohl die Passantenfrequenzen in betrachteten Berliner Lagen wieder auf dem Niveau von 2019 sind, hat sich die Frequenzqualität jedoch erheblich verändert: Passanten halten weniger und geben weniger aus. „Es mag zwar in etwa die gleiche Anzahl an Besuchern geben wie damals vor Beginn der Pandemie, aber an den Kassen gibt es weniger Bons und Quittungen“, erläutert Dr. Kevin Meyer, Mitglied der Unternehmensleitung der James Cloppenburg Real Estate Holding KG. Die Frequenzen der räumlichen Nutzung sind weitestgehend identisch geblieben: Kurfürstendamm und Tauentzienstraße sind Hochfrequenzachsen in der Innenstadt. Der stationäre Einzelhandel bleibt dabei ein Besuchermagnet, allerdings sehen sich Einzelhändler vor bedeutende Herausforderungen gestellt. Im Gegensatz zu vielen Lagen in anderen Großstädten zeigen sich die Berliner Standorte robuster.
Änderung der Besucherstruktur: Gut ausgebildete Singles meiden Einkaufsstraßen
Die Studie zeigt eine deutliche Änderung der Besucherstruktur auf. Gut ausgebildete, finanzstärkere junge Menschen frequentieren die Innenstadt deutlich weniger als vor der Pandemie. Seit 2019 suchen gut verdienende Großstadt-Singles die untersuchten Innenstadtbereiche Kurfürstendamm sowie Tauentzienstraße im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf mit einem Wert von -7,8 Prozentpunkten und die Schlossstraße im Bezirk Steglitz-Zehlendorf mit einem Wert von -4,2 Prozentpunkten weniger auf. Auch das Einzugsgebiet der Lagen hat sich verändert. Kurfürstendamm und Tauentzienstraße besuchten 2019 noch viele Besucher aus der unmittelbaren Umgebung. 2022 hat sich der primäre Einzugsbereich, aus dem gut die Hälfte aller Gäste kommt, räumlich vergrößert und zum Teil auch neu strukturiert. Weniger Besucher kommen aus der unmittelbaren Umgebung. Dies hat zur Folge, dass die Kaufkraft der Besucher in den Bereichen leicht gesunken ist.
„Wir sehen zwar, dass der Einzelhandel noch immer maßgeblicher Magnet ist, um die Menschen in die Innenstädte zu bringen. Gleichzeitig hat sich allerdings gezeigt, dass immer weniger junge und gut ausgebildete Menschen Einkaufsstraßen um die Ecke aufsuchen. Langfristig ist das ein Problem, weil damit ein riesiger Kaufkraftverlust einhergeht und Heterogenität als DNA der Innenstadt verloren geht“, kommentiert Nikolas Müller, Studienautor und Dozent an der EBS Universität für Wirtschaft und Recht. Die Studie warnt, dass weitere Kaufkrafteinbußen die Folge sein könnten, wenn diese Zielgruppe der Innenstadt längerfristig fernbleibt. Diese Veränderung stellt eine ernstzunehmende Gefahr für eine auf den Erfolg des Einzelhandels ausgerichtete Innenstadtentwicklung dar. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft ist an den betrachteten Standorten stärker gesunken als im gesamten Stadtgebiet.
Der Studie zufolge ist auch ein zeitlicher Faktor festgestellt worden. In den betrachteten Berliner Lagen ist an den Abendstunden und an Sonntagen weniger los als vor der Pandemie. Für die Lagen Kurfürstendamm und Tauentzienstraße zeichnet sich dennoch der positive Effekt einer gemischt genutzten Innenstadt im Gebiet rund um den Breitscheidplatz ab.
Verdichtung und Durchmischung bieten Chance zur Wiederbelebung der Innenstadt
Während der Pandemie haben sich die Einzugsgebiete in allen Standorten individuell neu strukturiert. Gemischt genutzte Gebäude beleben dabei die Umgebung u?ber den Tagesverlauf hinweg mehr als einseitig genutzte Gebäude. Das zeigt sich in Berlin anhand mehrerer Beispiele. Im Bereich Tauentzienstraße verzeichnen etwa die Gastronomie in der Meineckestraße oder auch die Hotels H10 in der Joachimsthaler Straße, The Hoxton in der Meinekestraße, Hamptons by Hilton auf der Uhlandstraße sowie auch Galeria Karstadt Kaufhof geringere Frequenzen. Bei Bikini Berlin, dem P&C und dem KaDeWe stellt die Untersuchung hingegen eine Magnetwirkung fest. Die Vermutung, dass gemischt genutzte Gebäude wie etwa das Bikini resilienter in Bezug auf die räumliche Nutzung sind, liegt daher nahe und wird durch die Daten der Studie bekräftigt.
„Die Innenstadt hat sich im Zuge der Pandemie verändert. Um die Attraktivität für verschiedene Nutzergruppen wieder zu steigern, muss in neue, innovative Flächen mit neuen Nutzungskonzepten investiert werden“, sagt Dr. Kevin Meyer von der James Cloppenburg Real Estate Holding KG. „Gemischt genutzte Gebäude werden über den Zeitverlauf kontinuierlicher frequentiert und wirken damit belebender. Multifunktionale Gebäude schaffen Raum für viele Nutzungen und erhöhen gleichzeitig die Attraktivität der Innenstädte: Mit Angeboten für Arbeit und Freizeit, Gastronomie bis Shopping, von Bildung bis Sport. So können die Innenstädte gestärkt und wiederbelebt werden“, resümiert Meyer.
Einzelhandel bleibt tragende Säule der Berliner Innenstadtlagen
Die Studie stellt zwar fest, dass nach der Corona-Pandemie die Menschen wieder in die Innenstädte zurückkehren. Obwohl die Passantenfrequenzen in betrachteten Berliner Lagen wieder auf dem Niveau von 2019 sind, hat sich die Frequenzqualität jedoch erheblich verändert: Passanten halten weniger und geben weniger aus. „Es mag zwar in etwa die gleiche Anzahl an Besuchern geben wie damals vor Beginn der Pandemie, aber an den Kassen gibt es weniger Bons und Quittungen“, erläutert Dr. Kevin Meyer, Mitglied der Unternehmensleitung der James Cloppenburg Real Estate Holding KG. Die Frequenzen der räumlichen Nutzung sind weitestgehend identisch geblieben: Kurfürstendamm und Tauentzienstraße sind Hochfrequenzachsen in der Innenstadt. Der stationäre Einzelhandel bleibt dabei ein Besuchermagnet, allerdings sehen sich Einzelhändler vor bedeutende Herausforderungen gestellt. Im Gegensatz zu vielen Lagen in anderen Großstädten zeigen sich die Berliner Standorte robuster.
Änderung der Besucherstruktur: Gut ausgebildete Singles meiden Einkaufsstraßen
Die Studie zeigt eine deutliche Änderung der Besucherstruktur auf. Gut ausgebildete, finanzstärkere junge Menschen frequentieren die Innenstadt deutlich weniger als vor der Pandemie. Seit 2019 suchen gut verdienende Großstadt-Singles die untersuchten Innenstadtbereiche Kurfürstendamm sowie Tauentzienstraße im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf mit einem Wert von -7,8 Prozentpunkten und die Schlossstraße im Bezirk Steglitz-Zehlendorf mit einem Wert von -4,2 Prozentpunkten weniger auf. Auch das Einzugsgebiet der Lagen hat sich verändert. Kurfürstendamm und Tauentzienstraße besuchten 2019 noch viele Besucher aus der unmittelbaren Umgebung. 2022 hat sich der primäre Einzugsbereich, aus dem gut die Hälfte aller Gäste kommt, räumlich vergrößert und zum Teil auch neu strukturiert. Weniger Besucher kommen aus der unmittelbaren Umgebung. Dies hat zur Folge, dass die Kaufkraft der Besucher in den Bereichen leicht gesunken ist.
„Wir sehen zwar, dass der Einzelhandel noch immer maßgeblicher Magnet ist, um die Menschen in die Innenstädte zu bringen. Gleichzeitig hat sich allerdings gezeigt, dass immer weniger junge und gut ausgebildete Menschen Einkaufsstraßen um die Ecke aufsuchen. Langfristig ist das ein Problem, weil damit ein riesiger Kaufkraftverlust einhergeht und Heterogenität als DNA der Innenstadt verloren geht“, kommentiert Nikolas Müller, Studienautor und Dozent an der EBS Universität für Wirtschaft und Recht. Die Studie warnt, dass weitere Kaufkrafteinbußen die Folge sein könnten, wenn diese Zielgruppe der Innenstadt längerfristig fernbleibt. Diese Veränderung stellt eine ernstzunehmende Gefahr für eine auf den Erfolg des Einzelhandels ausgerichtete Innenstadtentwicklung dar. Die einzelhandelsrelevante Kaufkraft ist an den betrachteten Standorten stärker gesunken als im gesamten Stadtgebiet.
Der Studie zufolge ist auch ein zeitlicher Faktor festgestellt worden. In den betrachteten Berliner Lagen ist an den Abendstunden und an Sonntagen weniger los als vor der Pandemie. Für die Lagen Kurfürstendamm und Tauentzienstraße zeichnet sich dennoch der positive Effekt einer gemischt genutzten Innenstadt im Gebiet rund um den Breitscheidplatz ab.
Verdichtung und Durchmischung bieten Chance zur Wiederbelebung der Innenstadt
Während der Pandemie haben sich die Einzugsgebiete in allen Standorten individuell neu strukturiert. Gemischt genutzte Gebäude beleben dabei die Umgebung u?ber den Tagesverlauf hinweg mehr als einseitig genutzte Gebäude. Das zeigt sich in Berlin anhand mehrerer Beispiele. Im Bereich Tauentzienstraße verzeichnen etwa die Gastronomie in der Meineckestraße oder auch die Hotels H10 in der Joachimsthaler Straße, The Hoxton in der Meinekestraße, Hamptons by Hilton auf der Uhlandstraße sowie auch Galeria Karstadt Kaufhof geringere Frequenzen. Bei Bikini Berlin, dem P&C und dem KaDeWe stellt die Untersuchung hingegen eine Magnetwirkung fest. Die Vermutung, dass gemischt genutzte Gebäude wie etwa das Bikini resilienter in Bezug auf die räumliche Nutzung sind, liegt daher nahe und wird durch die Daten der Studie bekräftigt.
„Die Innenstadt hat sich im Zuge der Pandemie verändert. Um die Attraktivität für verschiedene Nutzergruppen wieder zu steigern, muss in neue, innovative Flächen mit neuen Nutzungskonzepten investiert werden“, sagt Dr. Kevin Meyer von der James Cloppenburg Real Estate Holding KG. „Gemischt genutzte Gebäude werden über den Zeitverlauf kontinuierlicher frequentiert und wirken damit belebender. Multifunktionale Gebäude schaffen Raum für viele Nutzungen und erhöhen gleichzeitig die Attraktivität der Innenstädte: Mit Angeboten für Arbeit und Freizeit, Gastronomie bis Shopping, von Bildung bis Sport. So können die Innenstädte gestärkt und wiederbelebt werden“, resümiert Meyer.
